Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkiler, zaman zaman hukuki uyuşmazlıklarla karşı karşıya kalabiliyor. Kiralanan taşınmazın kullanımı, kira bedelinin ödenmesi, bakım ve onarım yükümlülükleri gibi konular, taraflar arasında anlaşmazlıklara neden olabiliyor. Bu tür uyuşmazlıkların çözümü için Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde hukuki yollar mevcuttur. Peki, kiracı ve ev sahibinin hakları nelerdir? Hangi durumlarda dava açılabilir? Hukuki süreç nasıl işler? İşte kiracı-malik davalarına dair merak edilen tüm detaylar…
Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları: Kim, Ne Kadar Haklı?
Ev sahibi ve kiracı ilişkisi, günlük hayatta en sık karşılaşılan ve zaman zaman büyük hukuki problemlere yol açabilen konuların başında gelir. Kiracılar, belirli bir süre boyunca taşınmazı kullanma hakkına sahipken, ev sahipleri de mülklerinin korunmasını ve kira ödemelerinin düzenli olarak yapılmasını bekler. Ancak, her iki tarafın da belirli hakları ve yükümlülükleri vardır. Türk Borçlar Kanunu bu ilişkileri düzenleyen en temel yasal çerçeveyi oluşturur. Peki, kiracılar hangi haklara sahip? Ev sahipleri neyi talep edebilir? İşte, kiracı ve ev sahibi haklarının detaylı bir incelemesi…
Kiracı Hakları: Ev Sahibi Her Şeyi Yapabilir mi?
Kiracılar, kira sözleşmesi boyunca kiralanan taşınmazı kullanma hakkına sahiptir. Bu hakkın en temel unsuru konut dokunulmazlığıdır. Ev sahibi, taşınmazın mülkiyetine sahip olsa da, kiracının rızası olmadan eve giremez, kiracıyı rahatsız edecek şekilde konuta müdahale edemez. Kiralanan mülk artık kiracı tarafından kullanılmaktadır ve ev sahibinin mülkiyet hakkı bu kullanım hakkına zarar veremez.
Ancak bazen kiracılar, kiralanan taşınmazda bazı ciddi sorunlarla karşılaşabilirler. Rutubet, su sızıntısı, elektrik tesisatında arızalar gibi temel yaşam koşullarını etkileyen eksiklikler, ayıplı mal kapsamında değerlendirilir. Böyle bir durumda kiracının ev sahibinden bu kusurların giderilmesini talep etme hakkı vardır. Eğer ev sahibi gerekli bakım ve onarımı yapmazsa, kiracı masrafları kendisi karşılayarak bu bedeli ev sahibinden talep edebilir. Hatta bu süreçte kira bedelinde indirim talep etme veya sözleşmeyi feshetme hakkı da bulunmaktadır.
Günümüzde en çok tartışılan konuların başında kira artışı gelmektedir. Ev sahipleri zaman zaman piyasa koşullarının üzerinde kira artışları talep edebilir. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artışları, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranını aşamaz. Eğer bir ev sahibi keyfi olarak fahiş bir artış yapmak isterse, kiracı mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir. Bu dava sonucunda, mahkeme rayiç bedel ve ekonomik koşulları değerlendirerek hakkaniyetli bir kira bedeli belirler.
Kiracıların en büyük korkularından biri de haksız tahliye edilme riskidir. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece ev sahibi, kiracıyı keyfi olarak evden çıkaramaz. Tahliye edebilmesi için geçerli bir neden sunması gerekmektedir. Eğer kiracı, kira borcunu düzenli ödüyor ve sözleşmeye uygun hareket ediyorsa, ev sahibinin onu tahliye etme hakkı yoktur. Sözleşme süresi dolduğunda da, eğer taraflar aksini kararlaştırmamışsa, kira sözleşmesi kendiliğinden uzar ve ev sahibi kira ilişkisini sonlandırmak için yasal süreç başlatmak zorunda kalır.
Bununla birlikte, kiracının da bazı yükümlülükleri bulunmaktadır. Kiralanan mülkü, sözleşmeye uygun olarak kullanmalı, kira ödemelerini düzenli yapmalı ve evi iyi bir şekilde muhafaza etmelidir. Eğer kiracı kira borcunu ödemezse, ev sahibi icra takibi başlatabilir ve ödenmeyen kira bedelinin tahsilini talep edebilir.
Ev Sahibi Hakları: Mülk Sahibi Her Şeyi Talep Edebilir mi?
Ev sahipleri, mülklerini belirli bir süre için kiraya verseler de, taşınmazın korunmasını sağlama ve kira ödemelerini talep etme hakkına sahiptirler. Kira sözleşmesi, ev sahipleri için belirli güvence mekanizmaları sunar ve eğer kiracı yükümlülüklerini yerine getirmezse, ev sahibi hukuki yollarla taşınmazı geri alma hakkına sahiptir.
Kira ödemesi, ev sahibinin en temel beklentisidir. Eğer kiracı kira borcunu düzenli ödemezse, ev sahibi önce noter aracılığıyla ihtarname gönderebilir. İhtarnameye rağmen ödeme yapılmazsa, ev sahibi icra takibi başlatarak tahliye sürecini başlatabilir. Bu noktada, kira borcunu ödemeyen kiracının tahliye edilmesi için mahkeme kararı gerekebilir.
Ev sahiplerinin bir diğer hakkı da mülkün korunmasını sağlama hakkıdır. Kiracı, taşınmazı özenli bir şekilde kullanmalı, büyük çaplı değişiklikler yapmamalıdır. Eğer kiracı mülke zarar verirse, ev sahibi tazminat davası açarak zararın karşılanmasını talep edebilir. Özellikle taşınmazın izinsiz tadilat yapılması, duvarların yıkılması, tesisatın bozulması gibi durumlar, ev sahibinin haklarını ihlal eden hareketlerdir.
Ev sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan biri de tahliye süreçleridir. Ev sahibi, kiracıyı ancak belirli nedenlerle tahliye edebilir. En yaygın tahliye nedenlerinden biri, ev sahibinin veya birinci derece yakınlarının konut ihtiyacının doğmasıdır. Eğer ev sahibi, taşınmaza kendisi veya bir yakını yerleşmek istiyorsa, mahkemeye başvurarak tahliye talep edebilir. Ancak, bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Tahliye sağlandıktan sonra ev sahibi, taşınmazı üç yıl boyunca başkasına kiraya veremez.
Bunun dışında, mülkün yenilenmesi veya yıkılması gerekçesiyle de tahliye talep edilebilir. Eğer taşınmazın büyük çaplı bir tadilata ihtiyacı varsa ve bu tadilatın kiracının taşınmazı boşaltmasını gerektiriyorsa, ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir. Ancak, bu süreçte de ev sahibinin hukuki prosedürleri eksiksiz yerine getirmesi gerekir.
Ev sahipleri, kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kaldığını düşünüyorsa, mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir. Bu dava sonucunda, mahkeme rayiç bedeli araştırarak kira bedelinin ne kadar olması gerektiğine karar verir. Ancak, bu davalar genellikle beş yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmeleri için geçerlidir.
Ev sahibi ve kiracı ilişkilerinde sorunların yaşanmaması için en önemli noktalardan biri, kira sözleşmesinin açık ve net şekilde hazırlanmasıdır. Sözleşmede kira bedeli, ödeme tarihleri, depozito miktarı, aidat yükümlülükleri, taşınmazın kullanım şekli gibi konular ayrıntılı bir şekilde yer almalıdır.
Haklarınızı Bilin, Mağdur Olmayın
Kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkiler zaman zaman sorunlu bir hâl alabilir. Kiracılar, hukuki haklarını bilmeli ve haksız tahliye, fahiş kira artışları gibi konulara karşı yasal yollarla kendilerini koruyabilmelidir. Ev sahipleri ise mülklerini koruma ve kira bedelini düzenli alma haklarına sahiptir. Ancak her iki taraf da sözleşme yükümlülüklerine uygun davranmalıdır. Anlaşmazlık durumlarında arabuluculuk süreci ile uzlaşma sağlanması, dava süreçlerinin uzun ve yorucu olmasının önüne geçebilir. Eğer uzlaşma sağlanamazsa, haklarını korumak için yasal süreçlere başvurmak en sağlıklı yol olacaktır.
Kiracı-Malik Davalarının Türleri
Ev sahipleri ve kiracılar arasında çeşitli nedenlerle hukuki ihtilaflar yaşanabilir. Kiracıların kira bedelini ödememesi, ev sahiplerinin taşınmazı geri almak istemesi, kira artışı talepleri veya mülkün zarar görmesi gibi durumlar mahkemeye taşınabilir. Kiracı-malik davaları, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yasal mevzuata dayanarak çözümlenir. İşte en yaygın kiracı-malik davaları ve bu süreçlerde dikkat edilmesi gerekenler…
Tahliye Davaları
Tahliye davaları, ev sahibinin kiracının taşınmazı boşaltmasını talep ettiği hukuki süreçlerdir. Ancak, her kira ilişkisinde ev sahibi doğrudan tahliye talep edemez. Kanunda tahliye için geçerli bazı şartlar belirlenmiştir ve ancak bu şartlar sağlandığında mahkeme tarafından tahliye kararı verilebilir.
Tahliye Davası Açılabilecek Durumlar
Kira Borcunun Ödenmemesi
Kiracı, kira bedelini düzenli olarak ödemekle yükümlüdür. Eğer kiracı, arka arkaya iki kira bedelini ödemezse, ev sahibi noter aracılığıyla ihtarname göndermeli ve belirli bir süre içinde borcun ödenmesini talep etmelidir. İhtarnameye rağmen ödeme yapılmazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir. Mahkeme, borcun ödenmemesini haklı bir gerekçe olarak değerlendirirse, kiracıya tahliye kararı çıkarabilir.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Belirli süreli kira sözleşmeleri, sözleşmede belirtilen sürenin tamamlanmasıyla sona erer. Ancak, kira sözleşmesi otomatik olarak uzuyorsa, ev sahibi yalnızca belirli gerekçelerle tahliye talebinde bulunabilir. Eğer ev sahibi, sözleşme süresi dolmasına rağmen kiracıyı çıkarmak istiyorsa, haklı bir gerekçe sunmalı ve mahkemeye başvurmalıdır.
Ev Sahibinin Kendisi veya Yakınının Taşınmaza İhtiyacı Olması
Ev sahipleri, kendileri, eşleri, çocukları veya anne-babaları için taşınmazı kullanma ihtiyacında olduklarını ispatladıklarında tahliye talebinde bulunabilirler. Ancak, mahkemenin bu ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu kabul etmesi gerekir.
Örneğin, ev sahibi başka bir mülkü olmasına rağmen kiracıyı çıkarıp evi başkasına kiraya verirse, bu durum tahliye kararının kötü niyetle kullanıldığı anlamına gelir ve kiracı mahkemeye başvurarak tazminat talep edebilir.
Mülkün Yenilenmesi veya Yıkılması
Eğer taşınmazın büyük bir tadilata veya yıkıma ihtiyacı varsa, ev sahibi tahliye davası açarak kiracının taşınmazı boşaltmasını talep edebilir. Ancak, burada da mahkeme tadilatın veya yıkımın gerçekten gerekli olup olmadığını değerlendirecektir.
Tahliye davaları genellikle birkaç ay sürebilir ve mahkemenin verdiği karar doğrultusunda icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.
Kira Tespit Davaları
Kira bedelinin uzun süre sabit kalması veya piyasa koşullarına göre düşük olması durumunda, ev sahipleri kira tespit davası açarak yeni kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir.
Bu davalar genellikle beş yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde açılır. Mahkeme, kira tespit davasında aşağıdaki faktörleri göz önünde bulundurur:
Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri
Taşınmazın durumu ve özellikleri
Güncel TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranları
Eğer mahkeme, kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük olduğuna karar verirse, kira bedelini artırabilir. Ancak, belirlenen kira bedeli fahiş bir artış içermez, genellikle hakkaniyet çerçevesinde belirlenen bir zam oranı uygulanır.
Kira Uyarlama Davaları
Ekonomik koşulların değişmesi, yüksek enflasyon, ekonomik kriz veya olağanüstü durumlar, kira bedelinin mevcut şartlara göre adil olmayan bir noktaya gelmesine neden olabilir. Bu durumda, hem kiracılar hem de ev sahipleri kira uyarlama davası açarak kira bedelinin yeniden düzenlenmesini talep edebilir.
Örneğin, pandemi döneminde birçok işletme kapalı kaldığı için kira bedelinin düşürülmesine yönelik çok sayıda uyarlama davası açılmıştır. Benzer şekilde, yüksek enflasyon nedeniyle kira bedelinin çok düşük kaldığını düşünen ev sahipleri de kira artışı talep etmek için bu davayı açabilir.
Mahkeme, uyarlama taleplerini değerlendirirken hem kiracının mali durumunu hem de ev sahibinin zarar görüp görmediğini dikkate alır. Eğer kira bedelinin güncellenmesi hakkaniyetli görülürse, mahkeme kira artışı veya düşüşü yönünde bir karar verebilir.
İcra Takibi ile Tahliye Davaları
Kiracının kira borcunu uzun süre ödememesi durumunda, ev sahibi doğrudan mahkemeye gitmeden icra takibi başlatabilir.
İcra takibi süreci şu şekilde işler:
Ev sahibi, İcra Müdürlüğü’ne başvurarak ödeme emri gönderir.
Kiracı, ödeme emrini aldıktan sonra 30 gün içinde borcunu ödemek zorundadır.
Eğer kiracı bu sürede borcunu ödemezse, ev sahibi tahliye işlemlerine başlayabilir.
Kiracı borca itiraz ederse, süreç mahkemeye taşınır ve tahliye davası açılır.
Bu yöntem, özellikle kira ödemesi konusunda ciddi sorunlar yaşayan ev sahipleri için en hızlı tahliye yollarından biridir.
Tazminat ve Onarım Davaları
Kiracı veya ev sahibinin taşınmazla ilgili yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda tazminat ve onarım davaları gündeme gelebilir.
Eğer kiracı, taşınmaza kalıcı zararlar vermişse, ev sahibi bu zararı karşılamak için tazminat davası açabilir. Örneğin:
Duvarların yıkılması veya izinsiz tadilat yapılması
Elektrik ve su tesisatında zarar verilmesi
Mülkte ciddi temizlik ve hijyen sorunlarına neden olunması
Benzer şekilde, eğer ev sahibi, taşınmazın bakım ve onarımını yapmazsa, kiracı hukuki yollara başvurarak onarımların yapılmasını talep edebilir. Örneğin, eğer kiralanan taşınmazda kalorifer çalışmıyorsa veya su tesisatı arızalıysa, kiracı mahkemeye başvurarak ev sahibinin bu onarımları yapmaya zorlanmasını sağlayabilir.
Tazminat ve onarım davaları, taşınmazın durumuna bağlı olarak mahkemeler tarafından uzman bilirkişiler aracılığıyla değerlendirilir.
Kiracı ve malikler arasındaki davalar, hem taşınmazın korunması hem de tarafların haklarının dengeli bir şekilde uygulanması açısından büyük önem taşır. Tahliye davaları, kira tespit ve uyarlama davaları, icra yoluyla tahliye ve tazminat davaları en sık karşılaşılan hukuki süreçlerdir. Kiracı ve ev sahiplerinin haklarını iyi bilmesi, sürecin en az zararla ve hızlı bir şekilde çözüme kavuşmasını sağlar. Anlaşmazlık durumunda öncelikle arabuluculuk sürecinin değerlendirilmesi, hukuki sürecin daha kolay ilerlemesine katkı sağlayabilir.
Kiracı-Malik Uyuşmazlıklarında Hukuki Süreç
Kiracı-malik davalarının çözümünde ilk adım, arabuluculuk sürecidir. 1 Eylül 2023 itibarıyla, kira davalarında mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Eğer taraflar arabulucuda anlaşamazsa, mahkeme süreci başlar.
Dava açma sürecinde mahkemeye dilekçe sunularak sürecin başlatılması sağlanır. Mahkeme, delilleri inceleyerek bilirkişi raporu talep edebilir. Eğer mahkeme kiracının tahliye edilmesine karar verirse, belirlenen süre içinde tahliye gerçekleştirilmezse icra yolu ile tahliye uygulanır.
Sonuç
Kiracı-malik ilişkileri, her iki tarafın hak ve yükümlülüklerini bilmesiyle daha sağlıklı bir şekilde yürütülebilir. Kiracı, kira borcunu zamanında ödemek ve taşınmaza zarar vermemekle yükümlüdür. Ev sahibi ise kira bedelini hukuka uygun şekilde talep edebilir ve gerektiğinde tahliye davası açabilir. Taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözümü için önce arabuluculuk sürecinin değerlendirilmesi, anlaşmazlığın mahkemeye taşınmadan çözüme kavuşmasını sağlayabilir. Ancak, hukuki yolların kaçınılmaz olduğu durumlarda, sürecin doğru şekilde yürütülmesi mağduriyetleri önleyecektir.
