Kira hukuku, kiracı ve mal sahibi arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenleyen en önemli hukuk alanlarından biridir. Son yıllarda ekonomik dalgalanmalar, enflasyon oranlarındaki artış ve gayrimenkul piyasasındaki hızlı değişimler, kira bedellerinin güncellenmesini kaçınılmaz hale getirmiştir. Ancak kira artışı konusunda her zaman taraflar arasında uzlaşma sağlanamayabilir. Bu tür durumlarda, kiracının veya ev sahibinin adil bir kira bedeli belirlenmesi için mahkemeye başvurması gerekir. İşte bu sürece “kira uyarlama davası” denir.

Bu yazıda, kira uyarlama davasının ne olduğu, kimler tarafından açılabileceği, dava şartları, mahkeme süreci ve güncel hukuki düzenlemeler hakkında detaylı bilgiler paylaşacağız.

  1. Kira Uyarlama Davası Nedir?

📌 Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi devam ederken mevcut ekonomik koşullardaki ani değişiklikler nedeniyle kira bedelinin artırılması veya düşürülmesi amacıyla açılan bir davadır.

Bu davanın amacı, kiracı veya mal sahibinin ekonomik dalgalanmalar sebebiyle mağdur olmasını engellemek ve kira sözleşmesini hakkaniyetli bir şekilde uyarlamaktır. Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi kapsamında açılmaktadır.

✔️ Kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok düşük kalması nedeniyle mal sahibi tarafından açılabilir.
✔️ Kiracının, aşırı kira artışı nedeniyle zor durumda kalması durumunda açılabilir.
✔️ Kira sözleşmesinin uzun vadeli olması ve enflasyon gibi faktörlerin kira bedelini adaletsiz hale getirmesi halinde mahkemeye başvurulabilir.

⚠️ Önemli Not: Kira uyarlama davası, kira tespit davası ile karıştırılmamalıdır. Kira tespit davası, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında açılırken, kira uyarlama davası, sözleşme süresi devam ederken açılabilir.

  1. Kira Uyarlama Davasını Kimler Açabilir?

📌 Kira uyarlama davası hem kiracı hem de ev sahibi tarafından açılabilir. Ancak, her iki tarafın da davayı açabilmesi için belirli koşulların yerine getirilmesi gerekir.

🔹 Ev Sahibi Tarafından Açılabilecek Durumlar:
✔️ Mevcut kira bedelinin ekonomik koşullara göre çok düşük kalması
✔️ Kira bedelinin uzun vadeli sözleşmelerde değer kaybetmesi
✔️ Gayrimenkulün bakım, onarım ve işletme maliyetlerinin ciddi şekilde artması

🔹 Kiracı Tarafından Açılabilecek Durumlar:
✔️ Kira bedelinin olağanüstü ekonomik gelişmeler nedeniyle aşırı yükselmesi
✔️ Ev sahibinin, piyasa koşullarına aykırı olarak kira artışı talep etmesi
✔️ Kiracının ekonomik kriz, pandemi gibi olağanüstü durumlardan etkilenmesi

💡 Her iki taraf da kira sözleşmesinin sürdürülmesinde hukuki olarak zorlanıyorsa, kira uyarlama davası açma hakkına sahiptir.

  1. Kira Uyarlama Davası Açma Şartları Nelerdir?

📌 Kira uyarlama davası açılabilmesi için mahkemelerin dikkate aldığı belirli kriterler bulunmaktadır.

✔️ Mevcut kira sözleşmesi devam ediyor olmalıdır. (Yeni sözleşmeler için değil, mevcut sözleşmeler için geçerlidir.)
✔️ Kira sözleşmesinde öngörülmeyen, olağanüstü ekonomik değişikliklerin yaşanmış olması gerekir.
✔️ Taraflar arasında kira bedelinin uyarlanması konusunda anlaşmazlık olmalıdır.
✔️ Kiracının veya mal sahibinin uyarlama talebini haklı kılan gerekçeleri mahkemeye sunması gerekir.

⚠️ Önemli Not: Mahkeme, kira uyarlama taleplerini değerlendirirken piyasa koşullarını, enflasyon oranlarını, gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki kira bedellerini ve diğer ekonomik faktörleri göz önünde bulundurur.

  1. Kira Uyarlama Davası Nasıl Açılır?

📌 Kira uyarlama davası açmak için aşağıdaki adımlar takip edilmelidir:

✔️ Öncelikle taraflar arasında uzlaşma sağlanmaya çalışılmalıdır.
✔️ Uzlaşma sağlanamazsa, noter aracılığıyla karşı tarafa ihtarname gönderilmelidir.
✔️ İhtarname sonrası kira uyarlama talebi reddedilirse, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılmalıdır.
✔️ Davada, ekonomik koşulların kira bedelini nasıl etkilediğine dair bilirkişi raporları sunulmalıdır.
✔️ Mahkeme sürecinde deliller, piyasa araştırmaları ve uzman görüşleri sunularak talep gerekçelendirilmelidir.

⚖️ İstanbul gibi büyük şehirlerde kira uyarlama davaları genellikle 6-12 ay sürebilir. Ancak, sürecin daha hızlı ve etkili ilerleyebilmesi için bir İstanbul gayrimenkul avukatı ile çalışılması önerilir.

  1. Kira Uyarlama Davasında Mahkeme Süreci Nasıl İşler?

📌 Mahkeme sürecinde aşağıdaki aşamalar takip edilir:

✔️ Dava dilekçesi hazırlanır ve ilgili mahkemeye sunulur.
✔️ Karşı tarafın savunması alınır ve tarafların iddiaları değerlendirilir.
✔️ Mahkeme, emsal kira bedellerini ve ekonomik koşulları incelemek için bilirkişi raporu talep edebilir.
✔️ Bilirkişi raporu doğrultusunda mahkeme, kira bedelinin artırılmasına veya azaltılmasına karar verebilir.

💡 Mahkeme kararı kesinleşene kadar mevcut kira bedeli geçerlidir. Ancak dava sonunda belirlenen yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geriye dönük uygulanabilir.

  1. 2025 Güncel Kira Uyarlama Davası Trendleri ve Yasal Düzenlemeler

📌 2025 yılında kira artış oranlarının TÜFE oranlarına göre belirlenmesi ve yüksek enflasyon ortamında kira uyarlama davalarının artması beklenmektedir.

✔️ Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde kira uyarlama taleplerinin yoğun olacağı öngörülmektedir.
✔️ Kentsel dönüşüm projeleri nedeniyle bazı bölgelerde kira artışlarının aşırı yükselmesi, uyarlama davalarının temel sebebi olmaktadır.
✔️ Yeni yasal düzenlemelerle, kira sözleşmelerinde aşırı fahiş artışların önüne geçmek için ek koruma mekanizmalarının oluşturulması beklenmektedir.

⚠️ Kiracılar ve mülk sahipleri, kira bedellerinin hukuka uygun bir şekilde belirlenmesi için yasal haklarını öğrenmeli ve gerekli durumlarda bir gayrimenkul avukatına danışmalıdır.

Kira Uyarlama Davası İçin Örnek Yargıtay Kararları

  1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2020/2910 K. 2020/2910 T. 02.05.2019 Kararı

📌 Özet:
Bu kararda Yargıtay, kira uyarlama davasında mahkemenin eksik inceleme yaptığını belirterek, ekonomik koşullar, emsal kira bedelleri, döviz kurlarındaki değişimler ve ülke genelindeki ekonomik kriz gibi unsurların dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır. Mahkeme, uyarlama şartlarının varlığını araştırmadan karar verdiği için Yargıtay tarafından bozma kararı verilmiştir.

📌 Yargıtay’ın Değerlendirmesi:
✔️ Kira uyarlama davasında genel ekonomik koşullar göz önünde bulundurulmalıdır.
✔️ Emsal kira bedelleri, enflasyon oranları ve ekonomik kriz etkileri dikkate alınmalıdır.
✔️ Eksik inceleme ile verilen mahkeme kararları hukuka aykırı sayılabilir.

  1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/792 E. 2024/792 K. 14.07.2024 Kararı

📌 Özet:
Bu davada taraflar, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması talebiyle mahkemeye başvurmuştur. Mahkeme, kiracının ekonomik şartlar nedeniyle kira bedelini ödemekte zorlandığını belirterek, davanın kısmen kabulüne karar vermiştir.

📌 Yargıtay’ın Değerlendirmesi:
✔️ Kira bedelinin tespitinde emsal kira sözleşmeleri dikkate alınmalıdır.
✔️ Kiralanan mülkün durumu, lokasyonu ve piyasa şartları göz önünde bulundurulmalıdır.
✔️ Hakkaniyet ilkesi gözetilerek kira bedeli güncellenmelidir.

⚠️ Bu karara göre, kira bedeli mahkeme tarafından yalnızca hukuki ve ekonomik verilere dayalı olarak belirlenebilir.

  1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/2580 E. 2024/792 K. 14.07.2024 Kararı

📌 Özet:
Davacı, kira sözleşmesinin ekonomik şartlar nedeniyle güncellenmesini talep etmiş, mahkeme davanın kısmen kabulüne karar vermiştir. Yargıtay, bilirkişi raporlarının eksiksiz ve gerekçeli olması gerektiğini vurgulamıştır.

📌 Yargıtay’ın Değerlendirmesi:
✔️ Kira bedelinin tespitinde tarafların sunduğu deliller dikkate alınmalıdır.
✔️ Mahkeme tarafından bilirkişi raporları detaylı olarak incelenmelidir.
✔️ Kira uyarlama davalarında sadece TÜFE oranları değil, genel ekonomik durum da değerlendirilmelidir.

⚠️ Bu karara göre, kira bedeli belirlenirken mahkemenin bilirkişi raporlarını detaylı incelemesi ve adil bir karar vermesi gerekmektedir.

Kira Uyarlama Davalarında Yargıtay’ın Genel Yaklaşımı

📌 Yargıtay kararları incelendiğinde, kira uyarlama davalarının belirli kriterlere göre değerlendirildiği görülmektedir:
✔️ Genel ekonomik koşullar, enflasyon ve piyasa dinamikleri dikkate alınmalıdır.
✔️ Emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu ve kullanım amacı önemlidir.
✔️ Mahkeme kararları, somut verilere dayalı olmalı ve bilirkişi raporları detaylı incelenmelidir.

💡 Eğer kira bedelinizin adaletsiz bir şekilde belirlendiğini düşünüyorsanız, profesyonel bir gayrimenkul avukatıyla kira uyarlama davası açarak hakkınızı arayabilirsiniz. 🚀

Daha fazla örnek Yargıtay kararlarına, Yargıtay’ın karar arama sayfasından ulaşabilirsiniz.

Sonuç: Kira Uyarlama Davasında Profesyonel Hukuki Destek Alın

Kira uyarlama davaları, ekonomik değişimler nedeniyle hem kiracılar hem de ev sahipleri için büyük önem taşımaktadır. Adil bir kira bedeli belirlemek ve yasal haklarınızı korumak için süreci doğru yönetmek gerekmektedir.

💡 Eğer kira sözleşmenizde güncellenmesi gereken bir durum varsa, hak kaybı yaşamamak için bir gayrimenkul avukatına başvurarak kira uyarlama davası açma sürecini başlatabilirsiniz. 🚀

Hukuki destek almak, süreç hakkında bilgi edinmek için youtube sayfamızı ziyaret edebilir ya da danışmanlık hizmetlerimizden yararlanmak için doğrudan bizimle iletişime geçebilirsiniz. Adalet arayışınızda yanınızdayız.

Yeni İcra Takibi
Listeye geri dön
Eski Kira Tespit Davası Nedir? Kimler Açabilir? 2025 Güncel Bilgiler