Kira bedellerinin hızla değiştiği günümüzde, kiracılar ve ev sahipleri arasında kira bedelinin belirlenmesiyle ilgili anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira artışları her yıl belirlenen TÜFE oranına bağlıdır, ancak bazı durumlarda bu oranlar adil kira bedelini yansıtmayabilir. İşte böyle durumlarda kira tespit davası devreye girer.
Bu yazıda, kira tespit davasının ne olduğu, kimlerin açabileceği, dava şartları, mahkeme süreci ve güncel hukuki düzenlemeler hakkında detaylı bilgiler paylaşacağız.
-
Kira Tespit Davası Nedir?
📌 Kira tespit davası, kira bedelinin bölgesel piyasa şartlarına ve emsal kira değerlerine göre hakkaniyetli bir şekilde belirlenmesi için açılan hukuki bir davadır.
Bu dava, kira sözleşmesinin yenilenme sürecinde veya beş yıllık sürenin dolması halinde açılabilir. Kiracı ve mal sahibi, kira bedeli konusunda anlaşamazsa, mahkeme devreye girerek adil bir kira bedeli belirler.
✔️ Ev sahibi, kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük olduğunu düşünüyorsa açabilir.
✔️ Kiracı, ev sahibinin fahiş bir artış talep ettiğini düşünüyorsa dava açabilir.
✔️ Kira sözleşmesi en az beş yıl boyunca devam etmişse ve mevcut kira bedeli emsal fiyatların çok altında kalmışsa, kira tespit davası açılabilir.
⚠️ Önemli Not: Kira tespit davası, yeni sözleşmeler için değil, mevcut sözleşmeler için geçerlidir. Yeni bir kira sözleşmesi yapılırken taraflar kendi aralarında anlaşarak kira bedelini belirleyebilirler.
-
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
📌 Kira tespit davası hem ev sahipleri hem de kiracılar tarafından açılabilir. Ancak, mahkemenin davayı kabul etmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir.
Ev Sahibi Tarafından Açılabilecek Durumlar:
✔️ Mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok düşük kalması
✔️ Gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerine kıyasla kiracının ödediği miktarın adaletsiz olması
✔️ Beş yıllık kira süresi dolmuşsa ve kira bedelinin güncellenmesi gerekiyorsa
Kiracı Tarafından Açılabilecek Durumlar:
✔️ Ev sahibinin, yasal sınırların üzerinde bir kira artışı talep etmesi
✔️ Kira artışının TÜFE oranlarına uygun belirlenmesi gerektiği halde farklı bir yöntem uygulanması
✔️ Kira sözleşmesi yenilenirken hukuki haklarının korunmasını talep etmesi
💡 Her iki taraf da kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesini talep ediyorsa, kira tespit davası açma hakkına sahiptir.
-
Kira Tespit Davası Açma Şartları Nelerdir?
📌 Kira tespit davası açılabilmesi için mahkemelerin dikkate aldığı belirli kriterler bulunmaktadır:
✔️ Kira sözleşmesi devam ediyor olmalıdır.
✔️ Beş yıllık kira süresi dolmuş olmalıdır (Özel şartlar hariç).
✔️ Kira bedelinin piyasa şartlarına göre çok düşük veya yüksek olduğu ispat edilmelidir.
✔️ Taraflar arasında kira bedelinin tespiti konusunda bir anlaşmazlık olmalıdır.
✔️ Mahkemeye, emsal kira bedellerine dair somut veriler ve bilirkişi raporları sunulmalıdır.
⚠️ Önemli Not: Beş yıldan kısa süren kira sözleşmelerinde, ev sahibi yalnızca TÜFE oranında kira artışı talep edebilir. Ancak, beş yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde, mahkeme hakkaniyet ölçüsünde yeni bir kira bedeli belirleyebilir.
-
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
📌 Kira tespit davası açmak için aşağıdaki adımlar takip edilmelidir:
✔️ Öncelikle taraflar arasında uzlaşma sağlanmaya çalışılmalıdır.
✔️ Uzlaşma sağlanamazsa, noter aracılığıyla karşı tarafa ihtarname gönderilmelidir.
✔️ İhtarname sonrası kira tespit talebi reddedilirse, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılmalıdır.
✔️ Davada, emsal kira bedelleri ve bölgesel fiyat analizleri mahkemeye sunulmalıdır.
✔️ Mahkeme sürecinde bilirkişi incelemesi yapılır ve adil kira bedeli belirlenir.
⚖️ İstanbul gibi büyük şehirlerde kira tespit davaları genellikle 6-12 ay sürebilir. Ancak, sürecin daha hızlı ilerleyebilmesi için bir İstanbul gayrimenkul avukatı ile çalışılması önerilir.
-
Kira Tespit Davasında Mahkeme Süreci Nasıl İşler?
📌 Mahkeme sürecinde aşağıdaki aşamalar takip edilir:
✔️ Dava dilekçesi hazırlanır ve ilgili mahkemeye sunulur.
✔️ Karşı tarafın savunması alınır ve tarafların iddiaları değerlendirilir.
✔️ Mahkeme, bölgedeki emsal kira bedellerini araştırmak için bilirkişi raporu talep edebilir.
✔️ Bilirkişi raporu doğrultusunda mahkeme, kira bedelinin artırılmasına veya azaltılmasına karar verebilir.
💡 Mahkeme kararı kesinleşene kadar mevcut kira bedeli geçerlidir. Ancak dava sonunda belirlenen yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geriye dönük olarak uygulanabilir.
-
2025 Güncel Kira Tespit Davası Trendleri ve Yasal Düzenlemeler
📌 2025 yılında kira artış oranlarının TÜFE oranlarına göre belirlenmesi ve büyük şehirlerde kira tespit davalarının artması beklenmektedir.
✔️ Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde kira tespit taleplerinin yoğun olacağı öngörülmektedir.
✔️ Yeni yasal düzenlemelerle, kira sözleşmelerinin daha sıkı kurallara bağlanması planlanmaktadır.
✔️ Ev sahipleri ve kiracılar için kira tespit davalarında bilirkişi incelemelerinin daha ayrıntılı yapılması beklenmektedir.
⚠️ Kiracılar ve mülk sahipleri, kira bedellerinin hukuka uygun bir şekilde belirlenmesi için yasal haklarını öğrenmeli ve gerektiğinde bir gayrimenkul avukatına danışmalıdır.
Kira Tespit Davası İçin Örnek Yargıtay Kararları
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/2245 K. 2018/5591 T. 19.02.2013 Kararı
📌 Özet:
Bu kararda, taraflar arasında belirli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmede kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hüküm yer almasına rağmen, mahkeme bu hükmü dikkate almayarak davanın reddine karar vermiştir. Yargıtay, kira sözleşmesindeki artış hükmünün dikkate alınması gerektiğini belirterek mahkeme kararını bozmuştur.
📌 Yargıtay’ın Değerlendirmesi:
✔️ Kira sözleşmesinde artış hükmü varsa, mahkeme bunu dikkate almalıdır.
✔️ Kira artışları belirlenirken ekonomik göstergeler ve sözleşme şartları dikkate alınmalıdır.
✔️ Mahkeme kararları, sözleşme hükümleriyle uyumlu olmalıdır.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2018/5627 K. 2019/6780 T. 17.09.2019 Kararı
📌 Özet:
Bu davada, kiracı ve ev sahibi arasında kira tespitine ilişkin uyuşmazlık yaşanmıştır. Kiracı, talep edilen kira bedelini ödemesine rağmen, mahkeme davanın konusuz kaldığını belirterek reddetmiştir. Yargıtay, kira tespitine ilişkin bir uyuşmazlık varsa, ödemenin davayı ortadan kaldırmayacağını belirterek kararı bozmuştur.
📌 Yargıtay’ın Değerlendirmesi:
✔️ Kira tespit davalarında, kira artışına ilişkin uyuşmazlık devam ediyorsa dava reddedilemez.
✔️ Mahkeme, kira bedelinin tespitine ilişkin net bir karar vermelidir.
✔️ Taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık varsa hukuki süreç devam eder.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2024/2580 K. 2024/792 T. 14.07.2024 Kararı
📌 Özet:
Kiracı, ekonomik şartlar nedeniyle kira bedelinin adaletsiz bir şekilde arttığını belirterek kira tespit davası açmıştır. Mahkeme, bilirkişi raporları doğrultusunda kira bedelinin yeniden belirlenmesine karar vermiştir. Yargıtay, bilirkişi raporlarının eksiksiz ve gerekçeli olması gerektiğini belirterek mahkeme kararını onamıştır.
📌 Yargıtay’ın Değerlendirmesi:
✔️ Kira tespit davalarında tarafların sunduğu deliller dikkate alınmalıdır.
✔️ Bilirkişi raporları detaylı olarak incelenmeli ve karar süreci buna göre şekillenmelidir.
✔️ Kira tespitinde sadece TÜFE oranları değil, genel ekonomik veriler de dikkate alınmalıdır.
Kira Tespit Davalarında Yargıtay’ın Genel Yaklaşımı
📌 Yargıtay kararları incelendiğinde, kira tespit davalarının belirli kriterlere göre değerlendirildiği görülmektedir:
✔️ Kira sözleşmelerindeki hükümler, mahkemeler tarafından dikkate alınmalıdır.
✔️ Emsal kira bedelleri ve piyasa koşulları kira tespitinde önemli rol oynar.
✔️ Mahkeme kararları, somut verilere ve bilirkişi raporlarına dayanmalıdır.
💡 Eğer kira bedelinizin piyasa koşullarına uygun olmadığını düşünüyorsanız, bir gayrimenkul avukatıyla kira tespit davası açarak hakkınızı arayabilirsiniz. 🚀
Daha fazla örnek Yargıtay kararlarına, Yargıtay’ın karar arama sayfasından ulaşabilirsiniz.
Sonuç: Kira Tespit Davasında Profesyonel Hukuki Destek Alın
Kira tespit davaları, kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi açısından hem kiracılar hem de ev sahipleri için büyük önem taşımaktadır. Hukuki süreçleri doğru yönetmek, hak kaybını önlemek ve dava sürecini hızlandırmak için uzman desteği almak gerekmektedir.
💡 Eğer kira bedelinizin adaletsiz bir şekilde belirlendiğini düşünüyorsanız, hak kaybı yaşamamak için bir gayrimenkul avukatına başvurarak kira tespit davası açma sürecini başlatabilirsiniz. 🚀