Kira artış oranı nasıl hesaplanır sorusu, hem kiracılar hem de ev sahipleri tarafından en sık araştırılan kira hukuku konularından biridir. Özellikle kira sözleşmesinin yenilenme döneminde uygulanacak artış oranının nasıl belirleneceği, hangi TÜFE oranının esas alınacağı ve kira artış hesabının nasıl yapılacağı uygulamada sıkça tereddüt yaratmaktadır.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artışı, Türk Borçlar Kanunu‘nda yer alan hükümler doğrultusunda yapılmaktadır. Taraflar kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm kararlaştırmış olsalar dahi, bu hükmün kanuna uygun olması gerekir. Aksi hâlde kira artışı konusunda kiracı ile ev sahibi arasında uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Bu yazımızda kira artış oranının nasıl hesaplandığını, son 12 aylık ortalama TÜFE’nin nasıl uygulandığını, kira artışı yapılırken dikkat edilmesi gereken hususları ve en sık merak edilen soruları ayrıntılı olarak ele alıyoruz.
Kira Artış Oranının Hesaplanmasına İlişkin Bilinmesi Gerekenler
Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artışı, kira artış ayından önce TÜİK tarafından açıklanan son on iki aylık ortalama TÜFE oranı esas alınarak hesaplanır.
Hesaplama yapılırken öncelikle mevcut aylık kira bedeli belirlenir. Daha sonra kira artış tarihinde geçerli olan son 12 aylık ortalama TÜFE oranı mevcut kira bedeline uygulanır ve bulunan artış tutarı mevcut kiraya eklenerek yeni kira bedeli hesaplanır.
Örneğin aylık kira bedelinin 25.000 TL, kira artış tarihinde açıklanan son 12 aylık ortalama TÜFE oranının %43,23 olduğunu varsayalım. Bu durumda kira artış tutarı 10.807,50 TL, yeni aylık kira bedeli ise 35.807,50 TL olacaktır.
Kira artışında hangi TÜFE oranı esas alınır?
Kira artışında aylık enflasyon veya yıllık TÜFE değil, TÜİK tarafından açıklanan son on iki aylık ortalama TÜFE oranı esas alınır.
Türkiye İstatistik Kurumu her ay farklı enflasyon verileri açıklamaktadır. Ancak kira artışında kullanılacak oran bunların tamamı değildir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında uygulanacak oran, kira artış ayından önce açıklanan son on iki aylık ortalama TÜFE oranıdır.
Yanlış enflasyon verisinin esas alınması, kira bedelinin hatalı hesaplanmasına neden olabileceğinden hesaplama yapılırken kullanılan oranın mutlaka kontrol edilmesi gerekir.
Son 12 aylık ortalama TÜFE oranı nereden öğrenilir?
Kira artışında kullanılacak son on iki aylık ortalama TÜFE oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay kamuoyuna açıklanmaktadır.
TÜİK’in her ay yayımladığı enflasyon bülteninde kira artışına esas alınan on iki aylık ortalama değişim oranı da yer almaktadır. Ev sahipleri ve kiracılar kira artışı yapmadan önce güncel veriyi kontrol ederek hesaplama yapmalıdır.
İnternette yer alan eski oranlar veya farklı enflasyon verileri kullanılarak yapılan hesaplamalar hatalı sonuçlar doğurabilir.
Kira artış hesabı hangi kira bedeli üzerinden yapılır?
Kira artışı, kiracının ödemekte olduğu mevcut aylık kira bedeli üzerinden hesaplanır.
Örneğin kiracı aylık 18.000 TL kira ödüyorsa, artış oranı bu tutar üzerinden uygulanır. Eski sözleşmede yazan ilk kira bedeli veya emsal kira bedelleri dikkate alınmaz.
Bu nedenle hesaplama yapılmadan önce güncel kira bedelinin doğru şekilde tespit edilmesi gerekir.
Ev sahibi kira artışını istediği oranda yapabilir mi?
Hayır. Ev sahibi kira bedelini tek taraflı olarak istediği oranda artıramaz.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artışının Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen kurallara uygun olması gerekir. Tarafların anlaşması bulunsa bile kanunun emredici hükümlerine aykırı artış şartları hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.
Bu nedenle kira artışı belirlenirken yalnızca ekonomik koşullar değil, yürürlükteki hukuki düzenlemeler de dikkate alınmalıdır.
Kira artışı her yıl yapılmak zorunda mıdır?
Evet. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi devam ettiği sürece kira bedeli, sözleşmenin her yenilenme döneminde artırılabilir. Ancak artış yapılabilmesi için kanunda öngörülen şartlara uyulması gerekir.
Kira artışı takvim yılına göre değil, kira sözleşmesinin yenilendiği tarihe göre yapılır. Örneğin kira sözleşmesi 15 Eylül tarihinde başlamışsa, kira artışı da her yıl 15 Eylül’de uygulanacaktır.
Ev sahibi her ay veya dilediği herhangi bir tarihte kira artışı yapamaz.
Ev sahibi geçmiş yıllara ait kira artışlarını sonradan talep edebilir mi?
Hayır. Ev sahibi, uygulanmayan kira artışlarını toplu olarak geçmişe dönük şekilde talep edemez.
Kira artışı yapılmamış veya kiracıdan uzun süre eski kira bedeli tahsil edilmiş olması, her somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Ancak yıllarca artış yapılmadığı gerekçesiyle bütün farkların tek seferde istenmesi çoğu zaman hukuki uyuşmazlıklara neden olmaktadır.
Bu nedenle kira artışlarının her yenileme döneminde düzenli olarak uygulanması önemlidir.
Kiracı kira artışını kabul etmek zorunda mıdır?
Kiracının, kanuna uygun şekilde yapılan kira artışına uyması gerekir.
Bununla birlikte ev sahibi tarafından kanuni sınırların üzerinde artış yapılması veya kira artışının hukuka aykırı şekilde hesaplanması hâlinde kiracının bu talebi kabul etme yükümlülüğü bulunmamaktadır.
Taraflar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda uyuşmazlığın yargı yoluyla çözümlenmesi gündeme gelebilir.
Ev sahibi TÜFE oranından daha fazla kira artışı isteyebilir mi?
Beş yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde, kira artışının kanuni sınırların üzerinde belirlenmesi mümkün değildir.
Taraflar kira sözleşmesine daha yüksek bir artış oranı yazmış olsalar bile bu hükmün hukuki geçerliliği Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre değerlendirilir. Bu nedenle yalnızca yüksek enflasyon veya piyasa kira bedelleri gerekçe gösterilerek istenilen oranda kira artışı yapılamaz.
Beş yılını dolduran kira ilişkilerinde ise kira bedelinin belirlenmesine ilişkin farklı kurallar uygulanabilmektedir.
Beş yılı dolduran kiralarda kira artışı nasıl belirlenir?
Kira ilişkisinin beş yılı doldurması hâlinde kira bedeli yalnızca TÜFE oranına göre belirlenmez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca hâkim; TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek yeni kira bedeline karar verebilir.
Bu nedenle beş yılı aşan kira ilişkilerinde uygulanacak kira bedeli ile normal kira artışı hesaplaması birbirinden farklıdır.
Kira tespit davası ile kira artışı aynı şey midir?
Hayır. Kira artışı ile kira tespit davası farklı hukuki kurumlardır.
Kira artışı, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında kanunda öngörülen esaslara göre yapılan olağan artıştır. Kira tespit davası ise belirli şartların oluşması hâlinde mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesinin talep edildiği bir dava türüdür.
Bu nedenle her kira artışında dava açılması gerekmez.
Ara zam yapılabilir mi?
Kira sözleşmesi devam ederken, yenileme dönemi gelmeden tek taraflı olarak ara zam yapılması mümkün değildir.
Ev sahibi kira süresi devam ederken ekonomik şartların değiştiğini ileri sürerek kiradan ek artış talep edemez. Ara zam yapılabilmesi ancak tarafların karşılıklı anlaşmasına bağlıdır.
Kiracının kabul etmediği tek taraflı ara zam talepleri hukuki sonuç doğurmayacaktır.
Kira artışı yapılırken küsuratlı tutarlar nasıl hesaplanır?
Kira artışı hesaplandıktan sonra ortaya çıkan küsuratlı tutarlar kural olarak matematiksel hesaplamaya göre belirlenir.
Örneğin yapılan hesaplama sonucunda yeni kira bedelinin 28.746,38 TL olması hâlinde, taraflar farklı bir anlaşma yapmadıkça hesaplanan tutar esas alınır. Uygulamada kolaylık sağlamak amacıyla küsuratın yukarı veya aşağı yuvarlandığı da görülmektedir.
Ancak bu tür yuvarlamaların tarafların ortak iradesiyle yapılması ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçecektir.
Kira artışı hesaplanırken kira bedeline aidat dâhil edilir mi?
Hayır. Kira artışı yalnızca kira bedeli üzerinden hesaplanır, aidat tutarı kira artışına esas alınmaz.
Aidat, apartman veya site yönetimine ödenen ortak giderlerden oluşur ve kira bedelinden ayrı bir yükümlülüktür. Bu nedenle kira artışı yapılırken yalnızca kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedeli dikkate alınır.
Ancak taraflar kira ve aidatı tek bir tutar olarak belirlemişse, uyuşmazlık hâlinde sözleşmenin içeriğinin ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.
Kira sözleşmesinde artış oranı yazmıyorsa kira artışı yapılabilir mi?
Evet. Kira sözleşmesinde artış şartı bulunmasa bile kanunda öngörülen koşullar çerçevesinde kira artışı yapılması mümkündür.
Kira sözleşmesinde artış maddesinin bulunmaması, kira bedelinin süresiz olarak aynı kalacağı anlamına gelmez. Ancak uygulanacak artışın Türk Borçlar Kanunu hükümlerine uygun şekilde belirlenmesi gerekir.
Taraflar arasında anlaşmazlık çıkması hâlinde uyuşmazlık yargı yoluyla çözülebilir.
Yeni ev sahibi kira artış oranını değiştirebilir mi?
Hayır. Taşınmazın satılması, kira artış kurallarını değiştirmez.
Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Bu nedenle kira artışı da mevcut sözleşme ve kanuni düzenlemeler çerçevesinde yapılmaya devam eder.
Yeni ev sahibi, yalnızca taşınmazı satın aldığı gerekçesiyle farklı bir kira artış oranı uygulayamaz.
Kira artışı hangi ayın TÜFE verisine göre hesaplanır?
Kira artışında, kira yenileme tarihinden önce TÜİK tarafından açıklanan son on iki aylık ortalama TÜFE oranı esas alınır.
Örneğin kira sözleşmesi Ağustos ayında yenileniyorsa, hesaplamada Ağustos ayında açıklanan ve önceki on iki aylık ortalama değişimi gösteren TÜFE oranı dikkate alınır.
Yanlış aya ait enflasyon verisinin kullanılması kira bedelinin eksik veya fazla hesaplanmasına neden olabilir.
Kira artışı yapılırken yazılı bildirim yapılması gerekir mi?
Kanunen her kira artışı için ayrı bir yazılı bildirim zorunluluğu bulunmamaktadır.
Ancak uygulamada kira artış oranının ve yeni kira bedelinin kiracıya yazılı olarak bildirilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.
Özellikle banka yoluyla ödeme yapılan kira ilişkilerinde yeni kira tutarının açık şekilde bildirilmesi ispat kolaylığı sağlar.
Kira artışı hesaplanırken depozito da artırılır mı?
Hayır. Kira artışı yapılması, depozito tutarının kendiliğinden artacağı anlamına gelmez.
Depozito, kira bedelinden bağımsız olarak güvence amacıyla alınan bir teminattır. Kira artışı nedeniyle ev sahibinin tek taraflı olarak ek depozito talep etmesi mümkün değildir.
Depozito konusunda tarafların ayrıca anlaşması veya yeni bir hukuki sebebin bulunması gerekir.
Kira artış oranı ticari iş yerlerinde de aynı şekilde mi uygulanır?
Ticari iş yerlerinde uygulanacak kira artışına ilişkin kurallar, kira sözleşmesinin niteliğine ve yürürlükteki mevzuata göre değerlendirilir.
Her ne kadar temel hesaplama yöntemi benzer olsa da ticari kira sözleşmelerinde uygulanacak hükümler ve tarafların sözleşme serbestisi konut kiralarına göre farklı sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle iş yeri kiralarında kira artışı hesaplanırken sözleşme hükümlerinin ayrıca incelenmesi önem taşır.
Kira artışının yanlış hesaplanması hâlinde ne yapılabilir?
Kira artışının hatalı hesaplandığı düşünülüyorsa öncelikle hesaplama yeniden kontrol edilmelidir.
Uyuşmazlığın yanlış TÜFE oranının kullanılması, kira bedelinin hatalı belirlenmesi veya sözleşme hükümlerinin yanlış yorumlanmasından kaynaklanması mümkündür. Taraflar anlaşmaya varamazsa hukuki yollara başvurulabilir.
Özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde yanlış hesaplama, önemli miktarda alacak veya borç doğurabileceğinden hukuki değerlendirme yapılması faydalı olacaktır.
Kira artışı yapıldıktan sonra yeni kira bedeli ne zaman ödenmeye başlanır?
Yeni kira bedeli, kira sözleşmesinin yenilendiği tarihten itibaren ödenmeye başlanır.
Örneğin kira sözleşmesi her yıl 1 Eylül tarihinde yenileniyorsa, hesaplanan yeni kira bedeli de 1 Eylül’den itibaren geçerli olur. Kiracı, bu tarihten sonraki kira ödemelerini yeni kira bedeli üzerinden yapmakla yükümlüdür.
Kira artışının hangi tarihten itibaren uygulanacağı konusunda tereddüt yaşanmaması için sözleşmenin başlangıç tarihinin doğru belirlenmesi önemlidir.
Kira artış oranı her ay değişir mi?
Evet. TÜİK tarafından her ay yeni enflasyon verileri açıklandığı için kira artışında esas alınan son on iki aylık ortalama TÜFE oranı da her ay değişebilir.
Bu nedenle Temmuz ayında yenilenen bir kira sözleşmesi ile Ekim ayında yenilenen bir kira sözleşmesinde uygulanacak kira artış oranı farklı olabilir.
Kira artışı hesaplanırken mutlaka kira yenileme tarihinde geçerli olan güncel TÜFE oranı esas alınmalıdır.
Kira artışı hesaplanırken emsal kiralar dikkate alınır mı?
Normal kira artışı hesaplanırken emsal kira bedelleri dikkate alınmaz.
Her yıl yapılan olağan kira artışında esas alınacak ölçüt, kanunda öngörülen kira artış oranıdır. Aynı bölgedeki kira bedellerinin yükselmiş olması, tek başına daha yüksek kira artışı yapılmasını sağlamaz.
Ancak kira tespit davalarında emsal kira bedelleri mahkeme tarafından değerlendirilen önemli unsurlardan biridir.
Kiracı kira artışını eksik öderse ne olur?
Kiracının kira artışını eksik ödemesi, taraflar arasında hukuki uyuşmazlığa neden olabilir.
Eksik ödemenin haklı bir nedene dayanıp dayanmadığı, kira artışının kanuna uygun hesaplanıp hesaplanmadığı ve taraflar arasındaki sözleşme hükümleri birlikte değerlendirilir.
Bu nedenle ödeme yapılmadan önce kira artış hesabının doğru olduğundan emin olunması önemlidir.
Ev sahibi kira artışını yazılı olarak bildirmek zorunda mıdır?
Kanunda her kira artışı için yazılı bildirim yapılmasını zorunlu kılan genel bir düzenleme bulunmamaktadır.
Bununla birlikte yeni kira bedelinin kiracıya yazılı olarak bildirilmesi, taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından ispat kolaylığı sağlar.
Özellikle e-posta, noter ihtarnamesi veya yazılı mesajlaşmalar ileride delil olarak kullanılabilir.
Kira artışı konusunda taraflar farklı bir oranda anlaşabilir mi?
Tarafların anlaşması tek başına her durumda geçerli sonuç doğurmaz.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artışına ilişkin anlaşmaların Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerine uygun olması gerekir. Kanunun izin vermediği bir artış oranının yalnızca tarafların anlaşmasıyla uygulanması mümkün olmayabilir.
Bu nedenle kira artışına ilişkin anlaşmalar yapılırken hukuki sınırların göz önünde bulundurulması gerekir.
Kira artışı ile kira bedelinin yeniden belirlenmesi aynı şey midir?
Hayır. Kira artışı ile kira bedelinin yeniden belirlenmesi farklı hukuki işlemlerdir.
Kira artışı, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında mevcut kira bedeline yasal artış oranının uygulanmasıdır. Kira bedelinin yeniden belirlenmesi ise belirli şartların oluşması hâlinde mahkeme kararıyla yeni bir kira bedelinin tespit edilmesini ifade eder.
Bu iki kavramın karıştırılması uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biridir.
Kira artışının doğru hesaplanması neden önemlidir?
Kira artışının doğru hesaplanması, hem kiracının hem de ev sahibinin hak kaybı yaşamasını önler.
Eksik hesaplama yapılması ev sahibinin alacak kaybına, fazla hesaplama yapılması ise kiracının gereğinden fazla kira ödemesine neden olabilir. Yanlış hesaplamalar uzun süre devam ettiğinde taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Bu nedenle kira artışı yapılırken güncel TÜFE verisinin, kira sözleşmesinin ve uygulanacak hukuki kuralların birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Sonuç
Kira artış oranının doğru hesaplanması, hem kiracının hem de ev sahibinin haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artışı yapılırken, kira sözleşmesinin yenileme tarihi, mevcut kira bedeli ve TÜİK tarafından açıklanan son on iki aylık ortalama TÜFE oranının birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Hatalı hesaplama yapılması veya kanuni sınırların göz ardı edilmesi ise taraflar arasında hukuki uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.
Özellikle kira artış oranının belirlenmesi, beş yılı aşan kira ilişkileri, kira tespit davaları, geçmiş dönem kira alacakları ve kira sözleşmesinin yorumlanmasına ilişkin uyuşmazlıklar çoğu zaman hukuki değerlendirme gerektirmektedir. Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre hareket edilmesi, hak kaybı yaşanmaması açısından önem taşımaktadır.
İstanbul ve Kadıköy bölgesinde kira artış oranının hesaplanması, kira tespit davaları, kira alacağı uyuşmazlıkları, tahliye davaları ve diğer kira hukuku süreçleri hakkında hukuki destek almak istiyorsanız, Bahariye Hukuk bünyesinde görev yapan deneyimli bir kira avukatı ile iletişime geçebilirsiniz. Somut olayınıza uygun hukuki değerlendirme yapılması ve haklarınızın etkin şekilde korunması için iletişim sayfamız üzerinden bizimle ulaşabilirsiniz.