Ev sahibi ve kiracı arasında yaşanan en önemli hukuki süreçlerden biri kiracının tahliyesidir. Kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde veya sözleşmeye aykırı hareket ettiğinde ev sahibinin yasal yollarla tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Ancak Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı keyfi tahliyeye karşı koruyan bir dizi düzenleme içermektedir.
Bu yazıda, kiracının tahliye edilme nedenleri, tahliye davası açma süreci ve tahliye işlemlerinde dikkat edilmesi gereken hukuki detaylar ele alınacaktır.
Kiracının Tahliye Edilme Nedenleri ve Kiracının Tahliyesi Süreci
📌 Kiracının tahliyesi süreci, ev sahibi ve kiracı arasındaki kira sözleşmesine dayalı hak ve yükümlülükler çerçevesinde yürütülmektedir. Ev sahibi, keyfi olarak kiracıyı tahliye edemez; ancak Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen geçerli sebeplerin varlığı halinde kiracının tahliyesi süreci başlatılabilir. Kiracının tahliye edilmesi, hem mal sahibinin mülkiyet hakkını hem de kiracının barınma hakkını koruyan yasal düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilir.
Ev sahibi, kiracının tahliyesi süreci kapsamında belirli yasal dayanakları dikkate alarak, hukuki yollarla tahliye davası açabilir. Kiracının tahliyesi sürecinin sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesi için belirli nedenlerin mevcut olması gerekmektedir.
-
Kira Bedelinin Ödenmemesi
✔️ Kiracının tahliyesi süreci, en sık karşılaşılan durumlardan biri olan kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılabilir. Kiracı, sözleşmede belirtilen kira bedelini düzenli ödemekle yükümlüdür.
✔️ Ev sahibi, kiracının kira ödemelerini aksatması durumunda noter veya icra müdürlüğü aracılığıyla ihtarname göndererek ödemeyi talep edebilir. Eğer kiracı, ihtara rağmen kira borcunu ödemezse, kiracının tahliyesi süreci resmen başlatılabilir.
✔️ Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının iki haklı ihtar alması durumunda, ev sahibi kira sözleşmesini feshederek tahliye davası açabilir. Bu nedenle kiracının tahliyesi sürecinde, ödeme takvimine uyulmaması önemli bir gerekçe olarak kabul edilir.
-
Tahliye Taahhütnamesi
✔️ Kiracı, kira sözleşmesi imzalanırken veya kiralama sürecinin ilerleyen dönemlerinde, tahliye taahhütnamesi vermiş olabilir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair yazılı bir beyanıdır.
✔️ Kiracının tahliyesi süreci, noter onaylı tahliye taahhütnamesi bulunması durumunda daha hızlı tamamlanabilir. Eğer kiracı, verdiği taahhüt tarihine rağmen taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi bu belgeye dayanarak tahliye davası açabilir ve icra takibi başlatabilir.
✔️ Kiracının tahliyesi sürecinde, tahliye taahhütnamesinin noter onaylı veya imzalı olması, sürecin hukuka uygun ilerlemesi açısından önemlidir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, mahkeme tarafından dikkate alınarak tahliye kararının verilmesini hızlandırabilir.
-
Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolması
✔️ Kiracının tahliyesi süreci, kira sözleşmesinin süresinin dolması sebebiyle de başlatılabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin bitmesi, tahliye davası açmak için yeterli bir sebep olabilir.
✔️ Ancak Türk Borçlar Kanunu’na göre, sözleşme süresi dolduğunda, kiracı sözleşmeyi yenilemek istemediğini açıkça beyan etmedikçe kira sözleşmesi otomatik olarak devam eder.
✔️ Ev sahibi, belirli süreli kira sözleşmesi sona erdiğinde, yeni bir sözleşme yapmayı reddederek kiracının tahliyesi sürecini başlatabilir. Ancak, süresiz kira sözleşmelerinde tahliye süreci farklı yasal koşullara tabi olabilir.
-
Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışı
✔️ Kiracının tahliyesi süreci, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları nedeniyle de gündeme gelebilir.
✔️ Kiracının tahliyesi sürecinin başlatılmasını gerektiren bazı sözleşmeye aykırı durumlar şunlardır:
Kiracının mülkü izinsiz olarak üçüncü şahıslara devretmesi veya alt kiralama yapması
Kiralanan taşınmazı, konut olarak kullanması gerekirken iş yeri olarak kullanması
Apartman ve site yönetmeliklerine aykırı davranarak diğer kat maliklerini rahatsız etmesi
✔️ Bu tür durumlarda ev sahibi, noter aracılığıyla kiracıya ihtarname göndererek durumu düzeltmesini talep edebilir. Ancak, ihtara rağmen kiracı sözleşmeye aykırı davranışlarını sürdürüyorsa kiracının tahliyesi süreci mahkeme yoluyla başlatılabilir.
-
Ev Sahibinin Kendisi veya Yakını İçin Kullanım İhtiyacı
✔️ Ev sahibi, kiralanan mülkü kendisi, eşi, çocukları veya birinci dereceden diğer akrabaları için kullanma ihtiyacında olduğunu beyan ederek kiracının tahliyesi sürecini başlatabilir.
✔️ Kiracının tahliyesi sürecinde, kullanım ihtiyacı gerekçesiyle tahliye talebinde bulunulabilmesi için ev sahibinin gerçek ve samimi bir ihtiyacının olması gerekmektedir.
✔️ Ancak, ev sahibi, tahliye ettirdiği evi en az üç yıl boyunca başka bir kiracıya kiralayamaz. Eğer ev sahibi evi tahliye ettirip başkasına kiralarsa, eski kiracı tazminat talep edebilir. Bu nedenle, kiracının tahliyesi sürecinde ev sahibinin dürüst olması önemlidir.
Kiracının Tahliyesi Sürecinde Hukuki Yollar
📌 Kiracının tahliyesi süreci, belirli yasal düzenlemelere tabidir ve ev sahibi, keyfi bir şekilde kiracıyı çıkartamaz. Tahliye sürecinin hukuka uygun ilerlemesi için belirli prosedürler takip edilmelidir.
✔️ Kiracı, kira borcunu ödemiyorsa, ev sahibi noter aracılığıyla ihtar göndermeli ve yasal süreci başlatmalıdır.
✔️ Tahliye taahhütnamesi veren kiracılar, noter onaylı belgeyle tahliye edilmesi daha kolay hale gelir.
✔️ Kira sözleşmesi sona erdiğinde, ev sahibi kira sözleşmesini yenilememe hakkını kullanarak tahliye sürecini başlatabilir.
✔️ Kiracının sözleşmeye aykırı davranışları tespit edilirse, noter ihtarı sonrası dava açılarak tahliye sağlanabilir.
✔️ Ev sahibi, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talep ediyorsa, samimi bir gerekçeye sahip olmalı ve evi en az üç yıl boyunca başkasına kiralamamalıdır.
💡 Eğer kiracınız ile tahliye sürecinde hukuki bir sorun yaşıyorsanız, hak kaybı yaşamamak için bir gayrimenkul avukatına danışarak süreci en iyi şekilde yönetebilirsiniz. 🚀
Kiracının Tahliye Edilme Süreci
📌 Kiracı tahliye süreci, belirli hukuki adımları izleyerek gerçekleştirilmelidir. Ev sahibi, hukuka aykırı bir şekilde kiracıyı çıkarmaya kalkarsa, kiracı dava açarak haklarını koruyabilir.
Adım 1: Kiracıya İhtarname Gönderme
✔️ Kira ödememe veya sözleşmeye aykırı davranış durumlarında, ilk olarak noter veya icra müdürlüğü aracılığıyla kiracıya ihtarname gönderilmelidir.
✔️ Bu ihtar, kiracıya belirtilen süre içinde kira borcunu ödemesi veya hatasını düzeltmesi için süre tanır.
Adım 2: Tahliye Davası Açma
✔️ Kiracı ihtara rağmen yükümlülüklerini yerine getirmezse, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir.
✔️ Davada, kiracının tahliyesini gerektiren tüm deliller mahkemeye sunulmalıdır.
Adım 3: Mahkeme Kararı ve İcra Takibi
✔️ Mahkeme, davayı değerlendirerek tahliye kararı verebilir.
✔️ Eğer kiracı, mahkeme kararına rağmen taşınmazı boşaltmazsa, icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Adım 4: Kiracının İcra Yoluyla Tahliyesi
✔️ Mahkeme kararı kesinleştikten sonra, icra müdürlüğü aracılığıyla kiracıya tahliye emri gönderilir.
✔️ Kiracı tahliye emrine uymazsa, icra memurları ve polis eşliğinde zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Tahliye Davası Açarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
📌 Kiracı tahliye davalarında ev sahibinin hak kaybına uğramaması için dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar vardır:
✔️ Ev sahibi, tahliye talebini geçerli bir sebebe dayandırmalıdır.
✔️ Tahliye taahhütnamesi, noter onaylı olmalı veya yazılı olarak imzalanmalıdır.
✔️ Kiracının tahliyesi için en az iki haklı ihtarın noter aracılığıyla gönderilmiş olması gerekir.
✔️ Dava açmadan önce, hukuki sürecin doğru ilerlediğinden emin olmak için bir gayrimenkul avukatı ile çalışılmalıdır.
Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
📌 Kiracı tahliye davalarının süresi, mahkemenin yoğunluğuna ve davanın karmaşıklığına göre değişebilir.
✔️ Genellikle tahliye davaları 6-12 ay arasında sonuçlanmaktadır.
✔️ İhtiyati tedbir veya hızlı tahliye yöntemleri ile bazı davalar daha kısa sürede tamamlanabilir.
✔️ Kiracı, karara itiraz ederse dava süreci uzayabilir.
Tahliye Davalarında Yargıtay Kararları
📌 Yargıtay, kiracı tahliye davaları konusunda belirli içtihatlar oluşturmuştur. İşte bazı önemli Yargıtay kararları:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/1456 E. 2022/3421 K.
✔️ Kiracı, kira bedelini sürekli olarak geciktiriyorsa ve iki haklı ihtar almışsa, tahliye edilmesi gerekir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/894 E. 2021/2873 K.
✔️ Ev sahibi, konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmışsa, 3 yıl boyunca evi başkasına kiralayamaz.
Daha fazla örnek Yargıtay kararlarına, Yargıtay’ın karar arama sayfasından ulaşabilirsiniz.
Kiracı Tahliye Davalarında Hukuki Süreci Doğru Yönetmek
Kiracının tahliyesi süreci, belirli yasal prosedürlere tabidir ve keyfi olarak gerçekleştirilemez. Ev sahibi, mahkemeye başvurmadan kiracıyı zorla çıkarmaya çalışırsa, bu durum hukuka aykırı olur ve kiracı dava açarak tazminat talep edebilir. Kiracının tahliyesi sürecinde, her adımın yasalar çerçevesinde atılması gerekmektedir; aksi takdirde, ev sahibi tahliye sürecini kaybedebilir ve kiracının konutta kalmaya devam etmesi sağlanabilir.
✔️ Kiracının tahliyesi süreci, ancak kira ödememe, sözleşmeye aykırılık veya noter onaylı tahliye taahhüdü gibi geçerli sebeplerle başlatılabilir. Ev sahibi, kendi ihtiyacı nedeniyle veya taşınmazın kullanım amacını değiştirme gerekliliği sebebiyle de kiracının tahliyesi sürecini başlatabilir. Ancak, bu gibi durumlarda mahkemeye sunulacak delillerin güçlü olması gerekir.
✔️ Kiracının tahliyesi sürecinin hukuka uygun ilerleyebilmesi için ev sahibinin noter aracılığıyla ihtarname göndermesi, ardından dava açarak mahkeme sürecini takip etmesi gerekir. Bu aşamalar eksiksiz şekilde yürütülmelidir, aksi takdirde mahkeme, tahliye talebini reddedebilir. Özellikle kira ödememe gibi durumlarda, ev sahibinin kiracıya en az iki haklı ihtar göndermesi gerekmektedir.
✔️ Mahkeme sürecinde, bilirkişi raporları, kira sözleşmesi ve noter ihtarnameleri gibi deliller sunularak tahliye talebi desteklenmelidir. Mahkeme kararı kesinleştiğinde, icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilir. Kiracının tahliyesi süreci hukuki aşamalar takip edilerek tamamlandığında, ev sahibi taşınmazını sorunsuz bir şekilde geri alabilir.
✔️ Kiracının tahliyesi sürecinde, ev sahibi kira avukatı desteği alarak dava sürecini daha hızlı ve etkili bir şekilde yönetebilir. Gayrimenkul avukatı, kiracı tahliye davası açılmasından tahliye kararının uygulanmasına kadar olan tüm hukuki sürecin profesyonel bir şekilde ilerlemesini sağlar.
💡 Eğer kiracınız ile tahliye sürecinde hukuki bir sorun yaşıyorsanız, hak kaybı yaşamamak ve süreci en iyi şekilde yönetmek için profesyonel bir kira avukatı veya gayrimenkul avukatına danışabilirsiniz. Hukuki sürecin doğru yürütülmesi, hem zamandan tasarruf etmenizi sağlar hem de taşınmazınızı sorunsuz bir şekilde geri almanıza yardımcı olur. 🚀