Türk Borçlar Kanunu md.347 ve devamında kiraya verenin kiracıyı doğrudan tahliyesine ilişkin hükümler; kiracının bildirim yoluyla tahliyesi yani 10 yıl geçtikten sonra tahliye ve kiracının dava yoluyla tahliyesi olmak üzere iki ana başlık altında düzenlenmiştir. Kiracının bildirim yoluyla tahliyesi için en az 10 yıllık bir süre geçmiş olmalı ve TBK md.347’de sayılan şartlar gerçekleşmiş olmalıdır. Kiracının dava yoluyla tahliyesinde ise TBK md.350 ve devamında sayılan özel sebeplerden biri oluşmalıdır.
Kiracı Tahliye Davası Nedir?
Kira sözleşmesinin feshi bildirim yoluyla olabileceği gibi dava yoluyla da olmaktadır. Genellikle tercih edilen tahliye çeşidi budur. Zira 10 yıllık bir zaman şartının sağlanması şartı aranmaz. Kiracı tahliye davası, taşınmaz sahibinin haklı sebeplere dayanarak, kirasının taşınmazdan çıkarılmasını mahkemeden istemesidir. Ancak kiracının dava yoluyla tahliyesinde kanunda sayılan tahliye sebepleri sınırlıdır. Bu sebepler değiştirilemez ya da kiracı aleyhine yorumlanamaz.
Kiracı Tahliye Sebepleri Nedir?
Kira sözleşmesi her ne kadar belirli süreliğine yapılsa da kiracıyı tahliye etmek için sözleşmenin süresinin bitmesi yeterli değildir. Sözleşmenin süresinin bitmesine ek olarak bazı haklı sebeplere de ihtiyaç vardır. Yoksa kira sözleşmesi aynı şartlar altında bir yıl daha uzamaktadır. Kiracı kira sözleşmesini istediği takdirde uzatabilir yani kiraya veren kiracıyı istediği gibi tahliye edemez. Fakat kiracıya verilen bu hakkın sınırsız kullanımı da mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelecektir.
Bu yüzden kanun koyucu belirli veya belirsiz kira sözleşmesinde, kira süresinin dolduğu zaman ev sahibinin kiracıyı evden çıkarabilmesini 10 yıllık şarta bağlamıştır. Fakat haklı sebebin varlığı halinde 10 yıllık süreyi beklemeye gerek yoktur. Uygulamada kiracı çıkarma davası da olarak bilinen kiracı tahliye davası açarak kiracı evden çıkarılabilir. Kiracı tahliye davası açmak için haklı nedenler şunlardır:
- Kiraya Verenin, Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
- Yazılı tahliye taahhütnamesi,
- Bir kira dönemi içinde iki haklı ihtarname,
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
İhtiyaç Sebebiyle Kiracının Tahliyesi
En çok karşılaşılan kiracı tahliye dava sebeplerinden biri de ihtiyaç sebebiyle tahliyededir. İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesinde belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitimiyle belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih ve bildirim sürelerine uyarak 1 ay içinde dava açılabilecektir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde açılmaktadır. Birincisi, Türk Borçlar Kanunu md.350’de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açmasıdır. İkincisi ise, Türk Borçlar Kanunu md.351’de düzenlenen bir kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasıdır.
Ancak kiralananı sonradan edinen kişi, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ ettireceği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını kiracıya bildirdikten sonra tahliye gerçekleşmezse, edinme tarihini takip eden altı ay sonunda tahliye davası açabilecektir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi; henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir.
Yeniden İnşa ve Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Taşınmazın yeniden inşası, tadilatı, genişletilmesi veya esaslı onarımının söz konusu olduğu ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız olduğu durumlarda kiraya veren mahkemeden kiracının tahliyesini isteyebilmektedir.
Ancak belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılması hak kayıplarının önüne geçilmesi için son derece önemlidir. Mahkeme kullanımın imkânsız olmasını ve şartları değerlendirerek gerekirse tahliyeye karar verecektir.
Taahhütname Sebebiyle Kiracının Tahliyesi
Tahliye taahhütnamesi, kiracının yazılı olarak taşınmazı tahliye etmeyi taahhüt ettiği belgeye denilmektedir. Bu taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin yapıldığı zaman değil taşınmazın tesliminden sonra düzenlenmesi gerekmektedir.
Diğer bir deyişle, eğer kiracı taşınmazı teslim almadan önce bu taahhütnameyi düzenlerse hukuken geçerli değildir. Eğer taahhütname geçerliyse, kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmak zorundadır. Eğer boşaltmazsa kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya verebilir ya da kiracı tahliye davası açabilir.
Bir Kira Yılında 2 Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Kiracı kural olarak, kirasını zamanında ve tam ödemekle yükümlüdür. Şayet bu yükümlülüğünü yerine getirmezse kiraya veren yazılı olarak kiracıya ihtar çeker. Kiraya veren 2 haklı ihtar sebebiyle tahliye davasını kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.
Temerrüt Halinde Kiracının Tahliyesi
Kiracı bir kira bedelini veya yan giderleri ödememişse (aidat vb.) kiraya veren, kiracıya en az 30 günlük süre vererek ihtar çeker. Bu ihtarda 30 gün içerisinde kira bedeli veya yan giderlerin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin fesh edileceği belirtilir. Şayet kiracı kendisine verilen 30 günlük sürede de ödeme yapmazsa haklı nedenle kiracı tahliye edilir.
İflas Eden Kiracının Tahliyesi
Kiracının iflas ettiği durumlarda kiraya veren, ileriki dönem kira bedelleri için kiracıdan bir güvence talep edebilir. Bu güvence ipotek vs. olabilir. Aynı şekilde bu güvenceyi iflas masasından da isteyebilir. Eğer kiracı veya iflas masası güvence göstermezse, kiraya veren derhal sözleşmeyi feshedip feshe uyulmaması halinde ise dava açabilir.
Önemli Sebepler Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiracı veya kiraya veren arasında önemli sebepler nedeniyle sözleşmeyi feshetme söz konusu olabilmektedir. Önemli sebeplerden kasıt, kiracı- kiraya veren ilişkisini çekilmez kılan her tülü neden olabilir. Kiracının eve zarar vermesi, suç işlemesi, evi korumaması, ev sahibi ile aralarında ceza davası bulunması, eve hırsız girmesi gibi birçok neden sözleşmenin feshini gerektirebilir.
Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kiracı tahliye davası, kiracı ve kiraya verenin arasındaki sözleşmenin feshi amacıyla açılmaktadır. Kiracıyı tahliye için gereken şartlar oluştuğunda kiracı tahliye davası açılabilmektedir. Bu davayı açmak için öncelikle bazı şartların oluşması gerekmektedir. Kiracı Tahliye davasının şartlarını şu şekilde özetleyebiliriz:
- Kiracı tahliye için kiraya verene yazılı şekilde bir tarih taahhüt etmişse bu tarihten 1 ay sonra icra takibine başvurabileceği gibi kiracı tahliye davası da açabilir.
- Kiraya veren 1 yıldan kısa kira döneminde kiranın gecikmesi sebebiyle 2 ihtar çekmişse 1 ay sonra kiracı tahliye davasını açabilir.
- 1 yıl veya daha uzun sözleşmelerde 2 haklı ihtar sonrasında ise kiracı tahliye davası için belirli bir süre geçmesine gerek yoktur. Kira yılının bitmesi beklenmelidir.
- Kiracı tahliye davası için harçları yatırdıktan sonra taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Kiracının Tahliyesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiracının tahliyesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer taşınmaz bir iş yeri ise kiracının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesi de yetkili mahkemedir.
Kiracı Tahliye Davası Avukatı ve Hukuki Destek
Kiracı tahliye davası için alanında tecrübeli bir gayrimenkul avukatına ihtiyaç vardır. Aksi halde hak kayıplarının meydana gelmesi muhtemel olacaktır. İstanbul kiracı tahliye davası avukatı araştırması yaparken dikkat etmeniz gereken şeylerden en önemlisi, Yargıtay İçtihatlarına ve kanunlara hakim bir avukat bulmaktır. İşinin ehli bir İstanbul gayrimenkul avukatı davanın kısa sürede ve istediğiniz şekilde sonuçlanmasını sağlayacaktır. Bahariye Hukuk olarak İstanbul Anadolu yakasında profesyonel avukat kadromuzla hizmet vermekteyiz. Bizlere İletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Gayrimenkul hukuku ile ilgili tüm sorularınıza cevap bulabileceğiniz video içeriklerine ilgili youtube sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı Tahliye Davası ne Kadar Sürer?
Kiracı tahliye davasının ne kadar süreceği ile ilgili kesin bir süre belirtmek mümkün değildir. Zira delillerin toplanmasının alacağı süre, duruşma sayısı, mahkemenin yoğunluğu gibi durumlara göre kiracı tahliye davası için gereken süre değişkenlik gösterecektir.
Kiracı Tahliye Davasında Harç Ne Kadardır?
Kiracı tahliye davasında harç, nispi harçtır. Yani belirli bir miktar yoktur. Harç, kira bedeli üzerinden hesaplanır.
Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Tahliye davası, kiraya konu taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde incelenir ve karara bağlanır.
Kiracı Taşınmazdan Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracı, 10 yıllık süre geçtikten sonra bildirim yoluyla ya da haklı bir nedene dayanılarak açılan kiracı tahliye davası yoluyla tahliye edilir.