Satış vaadi sözleşmesi, alıcı ve satıcı arasında gelecekte yapılacak bir satış işlemini güvence altına alan önemli bir hukuki belgedir. Özellikle taşınmaz alım-satımında tarafların henüz resmi tapu devrini gerçekleştiremediği durumlarda başvurulan bu sözleşme, ileride yapılacak satışın koşullarını şimdiden belirler. Peki satış vaadi sözleşmesi nedir, nasıl hazırlanır ve geçerli olması için hangi şartları taşımalıdır? Tüm detayları bu yazımızda bulabilirsiniz.
-
Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın (vaat eden), belirli bir malı ya da hakkı diğer tarafa (lehtar) belirli bir bedelle satmayı taahhüt ettiği, karşı tarafın da bu taahhüdü kabul ettiği iki taraflı bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme, esas satış işlemi henüz gerçekleşmemiş olsa bile taraflara bağlayıcı yükümlülükler yükler.
Özellikle taşınmaz satışlarında, tarafların resmi tapu işlemlerine geçmeden önce anlaşmaya varmaları gerektiğinde sıklıkla kullanılır. Satış vaadi, ileride yapılacak satışın tarihi, bedeli, ödeme planı ve koşullarını netleştirir.
-
Hangi Durumlarda Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılır?
Satış vaadi sözleşmesi, henüz tapu devri yapılamayan ya da taraflar arasında satışın hemen gerçekleşmesini engelleyen sebeplerin bulunduğu durumlarda, tarafların ileride yapmayı planladıkları satış işlemini yazılı güvenceye almak amacıyla düzenlenir. Bu tür sözleşmelerin tercih edilmesinin başlıca nedenleri şunlardır:
Tapu devir işlemlerinin henüz mümkün olmaması: Satışa konu taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka bir takyidat varsa, tapu devri yapılamaz. Bu gibi durumlarda taraflar, bu engeller kaldırılana kadar satış vaadi sözleşmesi ile süreci güvence altına alabilir.
Alıcının satış bedelini ya da tapu harcını hemen ödeyememesi: Alıcı, gerekli finansmanı henüz sağlayamamış olabilir (örneğin kredi başvurusunun onaylanması bekleniyor olabilir). Satıcı da malını şimdilik elinde tutmak isteyebilir. Bu durumda taraflar, ödeme koşulları netleşinceye kadar satış vaadi sözleşmesi ile karşılıklı güvence sağlar.
Taksitli satış planlanıyorsa: Özellikle taşınmaz alım-satımlarında, bedelin taksitlerle ödenmesi durumunda tapu devri genellikle son taksit sonrası yapılır. Bu süreçte satıcının satıştan caymaması ve alıcının ödemelerini güvenle yapabilmesi adına bu sözleşme tercih edilir.
Taşınmazın hukuki durumu henüz netleşmemişse: İmar planı, ruhsat, yapı kullanım belgesi gibi belgelerin tamamlanması bekleniyorsa ya da taşınmazın miras paylaşımı süreci sürüyorsa, alıcıyı güvence altına almak için bu sözleşme yapılabilir.
Projeden ev veya arsa satın alınıyorsa: Henüz tamamlanmamış bir projeden konut veya arsa alınıyorsa, tapu henüz çıkmamış olabilir. Bu süreçte taraflar arasında yapılan noter onaylı satış vaadi sözleşmesi, hem ödeme planını hem de teslim şartlarını içererek tarafları koruma altına alır.
Bu nedenlerle satış vaadi sözleşmesi, hem alıcı hem de satıcı açısından gelecekte yapılacak resmi satış işleminin şartlarını ve yükümlülüklerini önceden belirleyerek taraflar arasında güven ortamı oluşturur. Özellikle taşınmaz satışlarında, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları en aza indirmek ve süreci şeffaf bir biçimde yönetmek için bu sözleşmenin dikkatle ve uzman desteğiyle hazırlanması büyük önem taşır.
-
Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Geçerli Olur?
Satış vaadi sözleşmesinin geçerli ve bağlayıcı bir hukuki belge olabilmesi, belirli şekil ve içerik şartlarına bağlıdır. Özellikle taşınmaz satış vaadi söz konusu olduğunda, bu sözleşmenin geçerli sayılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu hükümlerine uygun şekilde düzenlenmiş olması gerekir.
Aşağıdaki unsurlar, satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği için zorunlu koşullardır:
Noter huzurunda düzenlenmiş olması gerekir: Taşınmazlara ilişkin satış vaadi sözleşmeleri, yalnızca resmî şekilde düzenleme şeklinde geçerli olur. Bu da sözleşmenin noter tarafından hazırlanması ve onaylanması anlamına gelir. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı sözleşmeler, şekil şartına uymadığı için geçersiz kabul edilir. Sadece taşınmaz değil, taşınmaz üzerindeki hakların (örneğin kat irtifakı, arsa payı gibi) devrine ilişkin vaatler de noter onaylı olmalıdır.
Tarafların tam ehliyetli olması: Sözleşmeyi imzalayan tarafların, hukuki işlem yapma ehliyetine sahip olması gerekir. Kısıtlılar, vesayet altındaki kişiler ya da küçükler bu sözleşmeyi veli veya vasi onayı olmadan geçerli şekilde imzalayamaz. Aksi durumda sözleşme iptali gündeme gelebilir.
Satışa konu taşınmazın açık ve kesin şekilde belirtilmiş olması: Taşınmazın ada, parsel, pafta, il, ilçe, mahalle, yüzölçüm gibi tüm tanımlayıcı bilgileri sözleşmede eksiksiz olarak yer almalıdır. Belirsiz, yanlış ya da eksik tanımlanmış taşınmazlar nedeniyle sözleşmenin uygulanabilirliği ortadan kalkabilir.
Satış bedelinin ve şartlarının net olarak yazılmış olması: Sözleşmede taşınmazın bedeli, ödeme şekli (peşin mi, taksitli mi), ödeme tarihleri, tapu devrinin ne zaman gerçekleşeceği gibi temel unsurlar net ve açık bir şekilde düzenlenmelidir. Belirsiz ya da yoruma açık ifadeler, sözleşmenin geçerliliğini veya icra edilebilirliğini zayıflatır.
Bu temel şartlar sağlanmadan yapılan satış vaadi sözleşmeleri, özellikle taşınmaz satışlarında hukuki geçerlilik kazanmaz ve taraflara hiçbir koruma sağlamaz. Örneğin taraflar arasında sadece matbu bir kağıda yazılmış, noter onayı olmayan bir sözleşme yapılmışsa, bu belge dava sürecinde bağlayıcı delil olarak kabul edilmeyebilir.
Ayrıca sözleşmenin geçerli olması için tek başına noter tasdiki değil, noter düzenlemesi gereklidir. Noter tasdiki (imza onayı), adi yazılı sözleşmelerde uygulanan bir işlemdir ve taşınmaz satış vaadi için yeterli değildir. Noterin bizzat hazırladığı ve düzenlediği sözleşme şekli tercih edilmelidir.
Bu nedenlerle satış vaadi sözleşmesi yapılırken şekil ve içerik açısından hiçbir detay atlanmamalı, mümkünse sürece bir gayrimenkul avukatı dahil edilmelidir. Bu sayede sözleşmenin ileride doğuracağı sonuçlar önceden öngörülebilir, taraflar güvence altına alınabilir ve hukuki riskler en aza indirilebilir.
-
Tapuya Şerh Edilebilir mi?
Evet. Noter huzurunda düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, talep üzerine tapu siciline şerh edilebilir. Tapu kütüğüne işlenen bu şerh sayesinde sözleşme, üçüncü kişilere karşı da hüküm ifade eder.
Örneğin, tapuya şerh edilen bir satış vaadi sözleşmesine rağmen taşınmaz başkasına satılırsa, yeni malik sözleşmeye rağmen hak iddia edemez. Bu da alıcının haklarını büyük ölçüde korur.
-
Satış Vaadi Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Unsurlar
Bir satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli, uygulanabilir ve tarafları bağlayıcı olabilmesi için içeriğinde bazı temel unsurların eksiksiz şekilde yer alması gerekir. Bu unsurlar hem sözleşmenin geçerliliğini sağlamakta hem de ileride çıkabilecek olası uyuşmazlıklarda yol gösterici olmaktadır.
İşte geçerli bir satış vaadi sözleşmesinde mutlaka bulunması gereken başlıca unsurlar:
Tarafların kimlik ve adres bilgileri: Sözleşmenin tarafı olan alıcı ve satıcının ad-soyad, T.C. kimlik numarası, adres ve iletişim bilgileri açıkça belirtilmelidir. Bu bilgiler, tarafların kimliklerinin net olarak tespit edilmesini sağlar ve gerektiğinde hukuki tebligat yapılabilmesine olanak tanır.
Satışa konu malın açık tanımı: Özellikle taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, satışa konu olan taşınmazın ada, pafta, parsel, mahalle, ilçe, yüzölçüm gibi bilgileri eksiksiz yazılmalıdır. Eğer satış konusu bir taşınır mal ise (örneğin araç), aracın plakası, şasi numarası, marka-model bilgileri detaylı şekilde belirtilmelidir.
Satış bedeli ve ödeme planı: Malın satışa konu olan toplam bedeli, bu bedelin ne şekilde ve hangi tarihlerde ödeneceği (peşin mi, taksitli mi), taksitler varsa vade tarihleri ve miktarları açıkça belirtilmelidir. Ödeme şartları belirsiz bırakılırsa, ileride taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklar doğabilir.
Sözleşmenin süresi: Satış vaadi sözleşmesi genellikle belirli bir süre için yapılır. Bu nedenle sözleşmenin geçerli olacağı tarih aralığı açıkça yazılmalı; bu sürede tapu devrinin gerçekleşeceği taahhüt edilmelidir. Süresiz düzenlenen satış vaatleri, tapuya şerh edildiğinde en fazla 5 yıl süreyle hüküm doğurur.
Tapu devrinin ne zaman ve nasıl yapılacağı: Sözleşmede tapu devrinin gerçekleşeceği tarih ya da olay (örneğin son taksit ödemesi gibi) net şekilde belirtilmelidir. Böylece taraflar, hangi şartlarda taşınmazın el değiştireceğini önceden bilir.
Cezai şartlar, temerrüt hükümleri ve noter masrafları: Taraflardan birinin sözleşmeye uymaması durumunda uygulanacak cezai yaptırımlar, gecikme faizi oranları, sözleşmeden cayılması durumunda uygulanacak koşullar açıkça yazılmalıdır. Ayrıca noter ve diğer yasal masrafların hangi tarafça karşılanacağı da sözleşmeye eklenmelidir.
Eklenebilecek Özel Hükümler
Satış vaadi sözleşmeleri sadece temel şartlarla sınırlı kalmamalı; tarafların karşılıklı iradelerine göre bazı özel düzenlemeler de içerebilir. Bunlar:
Tapuya şerh hakkı: Alıcıyı korumak amacıyla, satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilebilir. Bu sayede taşınmaz, üçüncü kişilere karşı da koruma altına alınmış olur.
Feragat hükümleri: Taraflardan birinin belirli haklarından feragat ettiğine dair açık beyan varsa, bu durum sözleşmede yer almalıdır. Örneğin cezai şart talebinden feragat gibi.
Ön alım hakkı (şufa): Alıcının, taşınmazın başkasına satılması halinde öncelikli alım hakkına sahip olması için bu hüküm eklenebilir.
Bu tür özel maddeler, sözleşmenin taraflar için daha güvenli ve ihtiyaca uygun hale gelmesini sağlar.
-
Sözleşmeye Uyulmaması Halinde Ne Olur?
Satış vaadi sözleşmesinin taraflarından biri yükümlülüğünü yerine getirmezse, diğer taraf mahkemeye başvurarak ifa talebinde bulunabilir. Özellikle satıcının satıştan cayması durumunda, noter onaylı sözleşmeye dayanılarak taşınmazın devri için dava açılması mümkündür.
Alıcı, bu davada hem tapunun devrini talep edebilir hem de uğradığı zararlar için tazminat davası açabilir. Satıcı lehine cezai şart kararlaştırılmışsa, sözleşmeden dönülse bile bu bedel tahsil edilebilir.
-
Sözleşmenin Süresi ve Geçerlilik Süresi
Satış vaadi sözleşmeleri genellikle belirli bir süre ile yapılır. Taraflar, sözleşmenin geçerli olacağı süreyi kendileri belirler. Ancak şerh edilen sözleşmeler, tapu sicilinde en fazla 5 yıl boyunca hüküm doğurur. Süresi dolan şerhler, üçüncü kişilere karşı koruma sağlamaz.
Bu nedenle alıcılar, süreyi takip etmeli ve mümkünse belirtilen süre içinde satış işlemini tamamlamalıdır.
-
Sık Yapılan Hatalar
Satış vaadi sözleşmeleri, taraflar arasında güven oluşturmak amacıyla yapılsa da, uygulamada yapılan bazı hatalar sözleşmenin geçersiz olmasına veya tarafların ciddi hak kayıpları yaşamasına neden olabilmektedir. Özellikle taşınmaz alım-satımı gibi yüksek meblağlı işlemlerde bu hatalar telafisi zor mağduriyetlere yol açabilir.
İşte uygulamada en sık karşılaşılan başlıca hatalar:
Sözleşmenin noter yerine sadece adi yazılı şekilde yapılması: En yaygın hatalardan biri, satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda düzenlenmesi gerekirken taraflar arasında basit bir yazılı belge şeklinde hazırlanmasıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mutlaka resmi şekilde (noter düzenlemesi ile) yapılmalıdır. Aksi takdirde, şekil şartı eksikliği nedeniyle sözleşme kesin olarak geçersiz sayılır ve hukuki koruma sağlamaz.
Satışa konu taşınmazın belirsiz şekilde tanımlanması: Sözleşmede taşınmazın ada, parsel, pafta, mahalle gibi bilgileri açık ve eksiksiz şekilde yer almalıdır. “Kadıköy’deki daire” gibi muğlak ifadeler, hangi taşınmazın satılmak istendiğinin tespitini zorlaştırır ve sözleşmenin uygulanabilirliğini zayıflatır. Bu tür eksiklikler hâkim tarafından sözleşmenin ifasının imkânsız olduğu şeklinde değerlendirilebilir.
Sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi: Noter huzurunda düzenlenen geçerli bir satış vaadi sözleşmesi, tapu siciline şerh edilmediği sürece üçüncü kişilere karşı bir koruma sağlamaz. Satıcı, sözleşmeye rağmen taşınmazı başkasına satabilir ve alıcının hakkı zedelenebilir. Tapuya şerh, alıcının hakkını tapu kayıtları üzerinden görünür kılar ve kötü niyetli satışları önler.
Cezai şartların net olarak belirtilmemesi: Taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmezse ne olacağı açık şekilde belirtilmemişse, cayma halinde hangi yaptırımın uygulanacağı belirsiz kalır. Bu durum, dava sürecinde tazminat taleplerinin ya da tapu devri davalarının sonuçsuz kalmasına neden olabilir. Bu nedenle sözleşmede cayma bedeli, temerrüt faizi ve cezai şartlar net ve açık biçimde düzenlenmelidir.
-
Satış Vaadi Sözleşmesi ile Ön Ödemeli Konut Satışı Arasındaki Fark Nedir?
Satış vaadi sözleşmesi ile ön ödemeli konut satışı, özellikle inşaat halindeki projelerden konut satın almak isteyen kişiler tarafından sıkça karıştırılan iki farklı sözleşme türüdür. Her iki sözleşme de ileride gerçekleşecek bir satış işlemine yönelik hukuki taahhüt içerse de, dayandıkları yasal mevzuat, koruma düzeyleri ve getirdikleri haklar bakımından önemli farklar barındırır.
İşte bu iki sözleşme türü arasındaki temel farklar:
Dayandıkları Kanunlar:
Ön ödemeli konut satışları, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamındadır ve tüketici lehine düzenlenmiş detaylı kurallar içerir.
Satış vaadi sözleşmeleri ise Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu çerçevesinde değerlendirilir; daha genel ve taraflar arasında serbest iradeye dayalı hükümler içerir.
Uygulama Alanı:
Ön ödemeli satış genellikle müteahhit firmalar tarafından henüz inşaatı başlamamış veya devam eden konut projelerinde tüketicilere yapılan satışlarda uygulanır.
Satış vaadi sözleşmeleri ise hem bireyler hem de şirketler arasında, taşınmazın hukuki veya fiili devrinin geciktiği her durumda kullanılabilir.
Şekil ve İçerik Kuralları:
Ön ödemeli satışlarda; bağlı kredi kullanımı, teslim süresi, garanti süresi, cayma hakkı, sözleşme öncesi bilgilendirme yükümlülüğü gibi özel kurallar zorunludur. Tüketici bu sözleşmeden 14 gün içinde cayabilir.
Satış vaadi sözleşmesinde ise böyle özel korumalar yoktur. Ancak sözleşme mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Aksi halde geçersiz olur.
Teslim ve Tapu Süreci:
Ön ödemeli satışta konut, genellikle belli bir teslim süresi içerisinde tamamlanır ve tapu bu süreden sonra devredilir. Teslim süresi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar açıkça belirlenir.
Satış vaadi sözleşmesinde taraflar tapu devrini diledikleri tarihte şartlara bağlayabilir, ancak alıcının tüketici hakları kapsamında korunması söz konusu değildir.
Denetim ve Koruma Mekanizması:
Ön ödemeli satışlar, Ticaret Bakanlığı ve ilgili kamu otoriteleri tarafından denetlenebilir. Müteahhitler belirli teminat koşullarına uymakla yükümlüdür.
Satış vaadi sözleşmesinde ise böyle bir kamusal denetim veya koruma mekanizması yoktur. Koruma, sözleşmenin içeriğine ve tapu şerhine bağlıdır.
Bu nedenlerle, hangi sözleşmenin yapıldığı sadece bir isim farkı değil, aynı zamanda tarafların haklarını, yükümlülüklerini ve yasal güvencelerini doğrudan etkileyen kritik bir unsurdur. Özellikle konut projelerinde tüketici olarak hareket eden kişiler, ön ödemeli satış mı yoksa satış vaadi sözleşmesi mi yapacaklarını açıkça bilmeli ve buna göre hareket etmelidir.
Her iki sözleşme türü de taşınmazla ilgili geleceğe dönük önemli haklar doğurduğu için, sözleşme yapılmadan önce uzman görüşü almak büyük önem taşır. Bahariye Hukuk olarak, sözleşme türünün doğru belirlenmesi ve sürecin yasal güvenceye alınması konusunda müvekkillerimize profesyonel destek sunmaktayız.
Sonuç: Satış Vaadi Sözleşmesiyle Geleceği Güvence Altına Alın
Satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasındaki güven ilişkisini resmiyete döken ve ileride yapılacak satış işlemini netleştiren bir taahhüt belgesidir. Ancak bu sözleşme her ne kadar ön anlaşma niteliğinde olsa da, hatalı düzenlenirse ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Özellikle taşınmaz alım-satımlarında, tapu devrinden önce süreci güvence altına almak isteyen taraflar için son derece önemli bir hukuki araçtır.
Bahariye Hukuk olarak, satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması, tapuya şerhi, iptali, geçerlilik kontrolleri ve doğabilecek uyuşmazlıkların çözümü konusunda müvekkillerimize gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlarımızla kapsamlı danışmanlık ve temsil hizmeti sunuyoruz.
Taşınmazınızı güvence altına almak, sözleşmenizi hatasız şekilde düzenlemek ve olası ihtilaflardan korunmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Hizmetlerimize ve bilgilendirici içeriklerimize ulaşmak için YouTube kanalımızı da ziyaret edebilirsiniz.
📍 Ofisimiz: Caferağa Mahallesi General Asım Gündüz Caddesi No:102/3 Kadıköy/İSTANBUL
📞 Telefon: 0533 558 68 87
🌐 Web: https://bahariyehukuk.com/
🗺️ Yol tarifi için tıklayın.