Ortaklığın giderilmesi, birden fazla kişinin ortak mülkiyetine konu olan mal veya taşınmazlarda, tarafların bu ortaklık ilişkisini sona erdirmek amacıyla başvurdukları hukuki yoldur. Uygulamada sıkça karşılaşılan bu durum, özellikle miras kalan gayrimenkuller ya da birlikte satın alınan taşınmazlar üzerinde ortaya çıkar. Taraflar aralarında anlaşamazsa, çözüm için mahkemeye başvurulur ve “ortaklığın giderilmesi davası” (izale-i şuyu davası) açılır.
Peki bu dava süreci nasıl işler? Kimler açabilir? Hangi mallar ortaklığın giderilmesi davasına konu olur? Tüm detayları bu yazımızda ele alıyoruz.
-
Ortaklığın Giderilmesi Nedir?
Ortaklığın giderilmesi, bir malın birden fazla kişi tarafından müşterek mülkiyet (paylı mülkiyet) ya da elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) şeklinde ortaklaşa sahip olunması durumunda, bu mülkiyet ilişkisinin hukuki yollarla sona erdirilmesini ifade eder. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmaz mallarda ya da birden fazla kişi tarafından birlikte satın alınmış gayrimenkullerde bu tür ortaklıklar sıklıkla görülmektedir.
Türk Medeni Kanunu‘na göre, her paydaş — sahip olduğu hisse oranı ne olursa olsun — ortaklığın sona erdirilmesini isteme hakkına sahiptir. Bu hak, mülkiyet hakkının doğal bir uzantısıdır ve herhangi bir süreye ya da şarta bağlı olmaksızın kullanılabilir. Paydaşların tamamının onayı aranmaksızın, sadece bir paydaşın talebiyle bile ortaklığın sona erdirilmesi süreci başlatılabilir. Bu durum, taraflar arasında uzun süredir devam eden anlaşmazlıkların yasal yollarla çözülebilmesini sağlar.
Önemli bir nokta da şudur: Ortaklığın sona erdirilmesini isteme hakkı, diğer paydaşlar arasında yapılmış sözleşmelerle sınırlanamaz. Yani taraflar kendi aralarında “ortaklık en az 10 yıl devam edecek” gibi bir hüküm koymuş olsalar bile, bu hüküm geçersiz sayılır. Paydaş, dilediği anda bu haktan yararlanarak mahkemeye başvurabilir.
Bu yönüyle ortaklığın giderilmesi, hem malın daha etkin kullanılabilmesi hem de tarafların kendi payları üzerinde bağımsız tasarrufta bulunabilmelerini sağlamak açısından önemli bir hukuki araçtır. Özellikle ortaklaşa kullanılan ancak artık birlikte yönetilemeyen mallar söz konusu olduğunda, bu dava yolu en etkili çözüm mekanizmasıdır.
-
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmaz veya taşınır bir mal üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan her paydaş tarafından açılabilir. Sahip olunan hissenin oranı önemli değildir; yani ister %50, ister %1 oranında hissesi olsun, her bir malik bu davayı açma hakkına sahiptir. Hisse oranının küçük olması, davayı açmaya engel teşkil etmez. Bu durum, paydaşların mülkiyet üzerindeki tasarruf özgürlüğünün bir parçasıdır.
Paydaşlardan biri, kendi adına tek başına dava açabileceği gibi, diğer paydaşlarla birlikte hareket ederek toplu şekilde de dava açabilir. Ancak davayı açan kişi veya kişilerin, davaya konu mal üzerinde tapuda kayıtlı bir mülkiyet hakkının bulunması gerekir. Tapuda herhangi bir hakkı olmayan, sadece “iddia” seviyesinde hissedar olduğunu öne süren kişiler bu davayı açamaz. Bu gibi durumlarda, öncelikle mülkiyet hakkının tespiti gerekir.
Özellikle miras kalan taşınmazlarda, henüz tapuda adlarına kayıt yapılmamış mirasçılar, elbirliği mülkiyeti sebebiyle yine de bu davayı açabilirler. Elbirliği mülkiyeti söz konusuysa, ortaklık genellikle mirasçılar arasında paylaşılmamış olur; ancak yine de ortaklık sona erdirilebilir.
Ayrıca, dava açma hakkı yalnızca gerçek kişilerle sınırlı değildir. Tüzel kişiler (örneğin şirketler, vakıflar, kooperatifler) de malik oldukları taşınmazlarda hissedar iseler, bu davayı açabilirler.
Sonuç olarak, mülkiyet hakkı sahibi olan herkes, ortaklık ilişkisini sürdürmek zorunda değildir. Anlaşmazlık yaşanmasa bile, sadece kendi payı üzerinde bağımsız tasarrufta bulunmak isteyen bir paydaş bile ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu yönüyle dava, kişisel tercih ve mülkiyet hakkı özgürlüğü kapsamında değerlendirilir.
-
Hangi Mallar Bu Davaya Konu Olabilir?
Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyeti birden fazla kişiye ait olan ve üzerinde paydaşlık ilişkisi bulunan tüm malvarlıkları için açılabilir. Bu dava yalnızca taşınmazlarla sınırlı olmayıp, ekonomik değeri olan birçok farklı mal türünü kapsar. İşte bu davaya konu olabilecek başlıca mal grupları:
Gayrimenkuller: En yaygın dava konusu taşınmaz mallardır. Arsa, tarla, konut, apartman dairesi, bağ, bahçe, iş yeri, dükkan ve bina gibi taşınmazlar ortak mülkiyete konuysa, paydaşlardan biri ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir. Uygulamada en çok karşılaşılan durumlar miras yoluyla geçen gayrimenkuller üzerindeki anlaşmazlıklardır.
Taşınırlar: Araç, motosiklet, iş makineleri, tarım ekipmanları, ev eşyaları, değerli sanat eserleri, antika koleksiyonları ve ziynet eşyaları gibi taşınır mallar da ortaklık ilişkisine konu olabilir. Bu tür mallar üzerindeki ortaklık da yine ortaklığın giderilmesi davasıyla sona erdirilebilir. Ancak taşınır malların fiilen bölünebilir olup olmadığı da dava sonucunu etkileyen bir unsurdur.
Ticari işletmelere ait varlıklar: Birden fazla ortağın birlikte sahip olduğu ticari işletmelerin belirli varlıkları da bu dava kapsamında değerlendirilebilir. Özellikle işletmeye ait taşınmazlar veya yüksek değerdeki ekipmanlar için ortaklık sona erdirilmek istenebilir.
Miras kalan malvarlıkları: Mirasın paylaşılmadığı durumlarda, mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti oluşur. Bu durumda, mirasçılar kendi aralarında anlaşamazlarsa, miras kalan tüm malvarlığı (taşınır ve taşınmaz) için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu, mirasın fiilen taksimi anlamına gelir ve uygulamada en sık rastlanan davalardan biridir.
Bazı durumlarda birden fazla mal bir arada davaya konu edilebilir. Örneğin hem taşınır hem de taşınmaz mallar aynı dava dosyasında ele alınabilir. Ancak malvarlığının niteliğine göre mahkemenin görevi ve dava usulü değişebilir. Gayrimenkul davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınır mallar söz konusuysa yetki ve görev yeniden değerlendirilecektir.
Sonuç olarak, ortak mülkiyete konu olan her türlü malvarlığı unsuru — fiilen bölünebilir olsun ya da olmasın — ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilir. Malın niteliğine, kullanım durumuna ve taraflar arasındaki ilişkilere göre en uygun çözüm yöntemi mahkeme tarafından belirlenir.
-
Dava Türleri: Satış Yoluyla mı, Aynen Taksim mi?
Ortaklığın giderilmesi davası, malın niteliğine ve taraflar arasındaki anlaşmazlığın içeriğine göre iki farklı şekilde sonuçlanabilir: aynı malın fiilen bölünmesi (aynen taksim) ya da satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi. Hangi yöntemin uygulanacağına mahkeme, dava konusu malın fiili bölünebilirliğine göre karar verir.
Aynen taksim (fiilen bölme):
Eğer malın fiziksel olarak bölünmesi mümkünse, mahkeme malın aynen taksimine karar verir. Bu tür taksim işlemlerinde her paydaş, sahip olduğu hisse oranına denk gelecek biçimde fiilen bir kısmın mülkiyetine tek başına sahip olur.
Örneğin:
Geniş bir arsanın parçalara ayrılması,
Bahçeli bir arazinin bölgelere ayrılarak paydaşlara tahsis edilmesi,
Çok katlı bir binada bağımsız bölümlerin hisselere göre dağıtılması (kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuşsa)
bu kapsama girer.
Ancak aynen taksim yapılabilmesi için malın ekonomik değerini kaybetmeden bölünebilir olması gerekir. Ayrıca bölme işlemi teknik olarak mümkün olsa dahi, her paydaşın hisse oranına uygun bir dağılım sağlanamıyorsa, bu yöntem uygulanamaz. Bu durumda satışa gidilir.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi:
Malın fiilen bölünmesi mümkün değilse —örneğin bir apartman dairesi, araç, tek parça tarla ya da iş yeri gibi— mahkeme, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu yöntemle mal, açık artırma usulüyle satışa çıkarılır ve elde edilen bedel, taraflara hisseleri oranında dağıtılır.
Satış süreci şu adımlarla yürütülür:
Mahkeme kararının kesinleşmesi sonrası dosya icra müdürlüğüne gönderilir.
İcra dairesi bilirkişi görevlendirerek malın kıymet takdirini yaptırır.
Satış ilanı hazırlanarak duyurulur.
Belirlenen tarihte açık artırma yapılır.
Mal satıldıktan sonra satış masrafları çıkarılır ve kalan tutar paydaşlara ödenir.
Bu yöntemde, satıştan elde edilen tutarın piyasa koşullarına göre düşük kalması riski vardır. Bu nedenle bazı paydaşlar malı bizzat satın almak isteyebilir. Bu mümkündür; ancak açık artırma şartlarına uygun davranmak gerekir.
-
Satış Süreci Nasıl Yürütülür?
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, malın fiilen bölünmeye elverişli olmadığına kanaat getirirse, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir. Bu kararın ardından süreç, icra müdürlüğü aracılığıyla yürütülür ve belirli yasal prosedürlere tabidir. Sürecin işleyişi genel hatlarıyla aşağıdaki gibidir:
Dosyanın icra müdürlüğüne gönderilmesi:
Mahkeme kararı kesinleştikten sonra, kararın gereği olarak dosya satış işlemlerinin yapılması için ilgili icra müdürlüğüne iletilir. Bundan sonraki işlemler artık icra hukukuna tabidir.
Kıymet takdiri (değer tespiti):
İcra müdürlüğü, malın piyasa değerini tespit etmek amacıyla bir veya birden fazla bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi tarafından hazırlanan rapor, taşınmazın veya taşınırın satışa esas değerini belirler. Taraflar, bu değere itiraz edebilir.
Açık artırma ilanı:
Kıymet takdirinden sonra icra dairesi, belirlenen bedel üzerinden satışın yapılacağı açık artırma tarihini ve şartlarını içeren resmî ilanları hazırlar. Bu ilanlar genellikle e-İhale sistemi üzerinden yayımlanır ve yerel gazetelerde, adliyede ve icra dairesinde duyurulur.
Açık artırma yoluyla satış:
İlan edilen tarihte satış işlemi, açık artırma usulüyle gerçekleştirilir. Satış birinci artırmada yapılamazsa, ikinci artırmaya geçilir. Katılımcılar arasından en yüksek teklifi veren kişi malı satın alır. Paydaşlardan biri de artırmaya katılıp malı satın alma hakkına sahiptir.
Gelirin dağıtılması:
Satıştan elde edilen bedelden önce satış giderleri, harçlar ve varsa alacaklıların talepleri karşılanır. Kalan tutar, mahkemece belirlenen hisse oranlarına göre paydaşlara ödenir. Böylece ortaklık fiilen sona ermiş olur.
Bu süreç, zaman alıcı ve prosedürel olarak karmaşık olabilir. Ayrıca açık artırma ile yapılan satışlarda malın piyasa değerinin altında satılması riski her zaman mevcuttur. Bu nedenle taraflar, satış sürecine gitmeden önce aralarında anlaşarak malın özel satışla devredilmesini veya hisselerin birbirine devrini tercih edebilirler. Ancak anlaşma sağlanamazsa, mahkeme müdahalesi ve icra yoluyla satış zorunlu hale gelir.
Bu nedenle, satış sürecinin başından sonuna kadar hukuki destek alınması, hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin sağlıklı işlemesi açısından büyük önem taşır. Özellikle açık artırma detaylarının takibi, kıymet takdirine itiraz ve satış bedelinin adil dağıtımı gibi konularda deneyimli bir gayrimenkul avukatıyla çalışılması tavsiye edilir.
-
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Bu tür davalar, davaya konu malın türüne, taraf sayısına, bilirkişi raporlarına ve satış sürecine bağlı olarak değişmekle birlikte, ortalama 1 ila 2 yıl arasında sonuçlanır. Süreci hızlandırmak için tecrübeli bir avukattan destek alınması önerilir.
-
Dava Açmadan Önce Anlaşmak Mümkün mü?
Evet. Ortaklar kendi aralarında anlaşarak malı satabilir, fiilen taksim edebilir ya da hisselerini devredebilir. Ancak taraflardan biri anlaşmaya yanaşmazsa, dava açmak tek çözüm yolu olur.
-
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Zorunlu mu?
Kanunen zorunlu olmasa da, bu tür davalar hem teknik hem de süreç açısından karmaşık işlemler içerdiğinden, bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak süreci hem hızlandırır hem de hak kaybı riskini en aza indirir.
-
Miras Kalan Ev, Arsa Gibi Taşınmazlarda Ortaklık Nasıl Giderilir?
Miras yoluyla intikal eden taşınmaz mallarda, mirasçıların tamamı taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) ile hak sahibi olur. Bu tür mülkiyette, mirasçılar arasında bireysel hisse oranları belirli değildir; taşınmaz üzerinde birlikte ve bölünmemiş şekilde sahiplik söz konusudur. Hiçbir mirasçı, taşınmazın belli bir kısmı üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz; satış, kiralama veya ipotek gibi işlemler ancak tüm mirasçıların birlikte hareket etmesiyle mümkündür.
Ancak uygulamada, mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması oldukça yaygındır. Kimi zaman kardeşler arasında, kimi zaman da birden fazla kuşaktan gelen mirasçılar arasında uyuşmazlıklar yaşanır. Bu noktada çözüm için şu iki aşamalı hukuki yol izlenmelidir:
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi:
Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için öncelikle elbirliği mülkiyetinin, paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir. Bu işlem genellikle veraset ilamının alınması ve tüm mirasçıların kimlik bilgilerinin, hisseleriyle birlikte tapuya tescil ettirilmesiyle gerçekleştirilir. Böylece her mirasçının ne kadar paya sahip olduğu net biçimde belirlenmiş olur.
Bu aşama, mirasçılardan birinin başvurusu üzerine tapu müdürlüğü nezdinde yapılabilir. Tüm mirasçıların onayı şart değildir.
Ortaklığın giderilmesi davasının açılması:
Paylı mülkiyete geçildikten sonra, dileyen mirasçı (tek başına veya diğer mirasçılarla birlikte), ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu dava sonucunda, taşınmazın niteliğine göre aynen taksim yapılması ya da satış suretiyle bedelin paylaşılması mümkündür.
Özellikle birden fazla taşınmazın miras kaldığı durumlarda, mahkeme her bir taşınmazın bölünebilirliğini ayrı ayrı değerlendirir. Bazı taşınmazlar fiilen taksim edilirken, bazıları açık artırma yoluyla satılabilir.
Bu süreçte dikkat edilmesi gereken en önemli husus, hissedarların anlaşamaması halinde dahi hukuki yollarla çözümün mümkün olduğudur. Elbirliği mülkiyetinden kaynaklanan ortaklık ilişkisi kalıcı değildir ve her mirasçı bu ortaklıktan çıkmak için yasal yollara başvurma hakkına sahiptir.
Ancak mirasçılar arasında iletişim kopukluğu, mal paylaşımında adaletsizlik endişesi ya da taşınmazın duygusal değeri gibi nedenlerle dava süreci duyarlı ve çatışmalı hale gelebilir. Bu nedenle miras kalan taşınmazlarda yaşanabilecek ortaklık sorunlarının hukuken doğru adımlarla çözülebilmesi için, miras hukuku konusunda uzman bir avukattan destek alınması büyük önem taşır. Bu destek, hem sürecin sağlıklı işlemesini sağlar hem de hak kayıplarının önüne geçer.
-
Dava Masrafları ve Harçlar Ne Kadardır?
Ortaklığın giderilmesi davası açılırken belirli miktarda peşin harç ve gider avansı ödenir. Dava sonunda satış yapılırsa, elde edilen satış bedelinden masraflar mahsup edilir. Mahkeme masrafları, satış işlemi, bilirkişi ücretleri gibi kalemler dava maliyetini oluşturur. Toplam maliyet, taşınmazın değeri ve taraf sayısına göre değişebilir.
Sonuç: Ortaklığın Giderilmesi, Doğru Yöntemle Hak Kaybını Önler
Bir taşınmaz ya da değerli bir mal üzerinde birden fazla kişinin ortaklığı bulunduğunda, bu durum zamanla kullanım, yönetim ve tasarruf açısından ciddi sorunlara yol açabilir. Özellikle hisseli tapulu gayrimenkuller söz konusu olduğunda, tarafların birlikte karar alma zorunluluğu, çoğu zaman süreci tıkar ve içinden çıkılmaz hale getirir. Ortaklardan biri taşınmazı kullanmak isterken, diğeri satmak isteyebilir; kimi zaman ise tüm taraflar arasında iletişim tamamen kopabilir. Bu gibi durumlarda, malın ekonomik değerini yitirmeden paylaşılabilmesi ya da adil şekilde elden çıkarılması için en etkili yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Söz konusu dava sayesinde, mahkeme nezdinde malın bölünerek paydaşlara tahsis edilmesi ya da satış yoluyla paraya çevrilip gelirinin hisseler oranında dağıtılması mümkün hale gelir. Bu süreç, sadece hukuki bir çözüm değil, aynı zamanda aile içi ya da ortaklar arası çatışmaların kalıcı olarak sonlandırılması anlamına da gelir.
Ancak süreç sanıldığı kadar basit değildir. Teknik detaylar, usule ilişkin kurallar, satış işlemleri ve hak kaybı riskleri göz önüne alındığında, başından itibaren profesyonel destek alınması büyük önem taşır. Özellikle dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde deneyimli bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak, süreci hızlandırır ve istenmeyen sonuçların önüne geçer. Miras kalan mallarda yaşanan ortaklık problemlerinde ise, sürecin hem tapu hem de miras hukuku boyutuyla ele alınması gerektiğinden, bir miras hukuku avukatı desteği hayati önem taşır.
Bahariye Hukuk olarak, ortaklığın giderilmesi davalarında edinmiş olduğumuz saha tecrübesiyle; taşınmazların adil paylaşımı, satış süreçlerinin yönetimi, dava öncesi danışmanlık ve mahkeme sürecinin takibi dahil olmak üzere uçtan uca hukuki destek sağlıyoruz. Kadıköy’de bulunan ofisimizde, müvekkillerimizin malvarlıklarını en doğru yöntemle değerlendirebilmesi için gayrimenkul ve miras alanlarında uzman kadromuzla yanınızdayız.
Ortaklıktan kaynaklanan sorunların sizi ve mülkiyetinizi yıpratmasına izin vermeyin. Hakkınızı kaybetmeden, yasal ve pratik bir çözümle süreci yönetmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Hizmetlerimize ve bilgilendirici içeriklerimize ulaşmak için YouTube kanalımızı da ziyaret edebilirsiniz.
📍 Ofisimiz: Caferağa Mahallesi General Asım Gündüz Caddesi No:102/3 Kadıköy/İSTANBUL
📞 Telefon: 0533 558 68 87
🌐 Web: https://bahariyehukuk.com/
🗺️ Yol tarifi için tıklayın.