Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira sözleşmesi taraflardan birisinin bu yükümlülüklere uymaması halinde taraflarca sona erdirebileceği gibi, kendiliğinden sona erebilir. Bu yazımızda kira sözleşmesi nasıl sona erer, tahliye davası nasıl açılır, kiracı nasıl çıkarılır gibi sorulara cevap vermeye çalışacağız.

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu md. 299 ‘da “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Konut ya da çatılı iş yerleri söz konusu olduğunda uyulması gereken prosedürler benzer özellik göstermektedir. Kiracı tahliyesi yapılacağı zaman mevzuatlarda kiracının daha fazla korunduğu görülmektedir. Bunun yanı sıra kiraya verene de bazı haklar tanınmıştır.

Kira sözleşmesi taraflardan birisinin bu yükümlülüklere uymaması halinde taraflarca sona erdirebileceği gibi, kendiliğinden sona erebilir. Bu yazımızda kira sözleşmesi nasıl sona erer, tahliye davası nasıl açılır, kiraya veren haklı sebeple kira sözleşmesini nasıl fesheder gibi sorulara cevap vermeye çalışacağız.

Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için haklı sebeplere sahip olması gerekir. Bu durumda kiraya verenin dayanak olarak gösterebileceği haklı nedenlerden bazıları aşağıdaki gibidir:

• Temerrüde düşmek,
• Bir kira döneminde 2 ihtar çekmek,
• Tahliye taahhütnamesi imzalatmak,
• Edinim ve ihtiyaç gerekçesine sahip olmak,
• Sözleşmeye aykırılık halleri,
• 10 yıllık uzama süresini geçirmek,
• Esaslı yıkım ve tadilat,
• Kiracıya ait bir ev olması,
• Kiracının komşuları rahatsız etmesi,
• Kiracının iflas etmesi.

Kiracıyı Çıkarma Yolları

Kiracının tahliyesi, kanunda yer verilen sebeplerin meydana gelmesi halinde mümkündür. Kiraya veren, haklı sebeplere dayanmadığı sürece kiracıyı tahliye edememektedir. Haklı nedenler ortaya çıkmış ise sözleşme feshedilebilir ve kiracı taşınmazdan tahliye edilebilir. Konuya ilişkin detaylı bilgiler içeren videomuza ilgili web sayfamızdan ve youtube sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Kiranın Ödenmemesi Sebebiyle Kiracının Çıkarılması

Türk Borçlar Kanunu md. 352/2; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Demek suretiyle kiracının kirasını ödemediği durumlarda kiracının çıkarılabileceğini hüküm altına almıştır.

Kanun hükmü incelendiğinde iki haklı ihtara dayalı olarak dava yoluyla tahliyenin sağlanabilmesi için;

• Kiracının kira bedelini ödemediği için iki kez haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması,
• Bu iki haklı ihtarın, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde; bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde veya bir kira yılını aşan süre içerisinde gerçekleşmesi,
• İhtarın yazılı olarak yapılması,
• Kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir.

İhtarname aracılığı ile kiracıya 30 gün içinde kira borcunu ödemesi gerektiği tebliğ edilerek borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Kiracı 30 gün içinde ödemeyi yaparsa evden çıkarılamamaktadır. Ödeme yapılmadığı takdirde ise icra yoluna başvurmak gerekir.

Kiracıya karşı başlatılacak tahliye talepli icra takibi de hem kiracının evden çıkarılmasına hem de ödenmeyen kira bedellerinin talep edilmesine yarar.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Çıkarılması

Türk Borçlar Kanunu md. 352’de uygulamada tahliye taahhütnamesi olarak adlandırılan yazılı belge düzenlenmiş olup, kiracının bu belgede belirlenmiş olan tarihte taşınmazı tahliye etmediği durumda kiraya verene icra takibi başlatma hakkı tanınmıştır. Tahliye taahhütnamesi kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına ilişkin imzaladığı yazılı belgedir. Bu belge yasal delil niteliğindedir ve kanunda belirtildiği üzere bu belgenin mevcut olması durumunda kiraya verene taşınmazın boşaltılmasını talep etme hakkı tanınmıştır.

Kira sözleşmesi yapıldıktan bir süre sonra imzalanmış olması gereken tahliye taahhütnamesi yazılı şekil şartına da uygun olmalıdır. Kiracının kendisi tarafından imzalanmış olması gereken bu belge tahliye edilecek tarihe açık ve net olarak yer vermelidir. Kiracı taahhüt ettiği sürede taşınmazı boşaltmadığı takdirde süre bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Ayrıca icra takibi başlatılarak da tahliye talep edilebilir.

​Tahliye taahhütnamesinde tarihin belirlenmesi ciddi önem arz etmektedir. Tarihin belirlenmemesi durumunda tahliye taahhüdü de geçerli bir belge niteliği taşımayacaktır. Kiracıların hak kaybına uğramaması adına bu tarihin yazılı olmadığı tahliye taahhütnamelerini imzalamamaları gerekmektedir.

​Taşınmazı kiraya veren kişi, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kira sözleşmesini feshetmeden önce belirlenen tarih için tahliye taahhütnamesi düzenleyebilmektedir. Bu belgede belirtilen tarihten önce taşınmazın boşaltılmasını talep edemeyecektir. Bu nedenle belirlenen tarih son derece önem taşır.

​Kiracıya tanınan tahliye süresi hakkaniyete uygun olmalıdır. Türk Borçlar Kanunu md. 352’de yazılı belgede belirtilen tarihten sonra bir ay içinde kiraya verenin icra takibi başlatabileceği veya dava açabileceği düzenlenmiştir. Kiraya veren kanuna uygun olarak taşınmazın tahliyesini talep etmelidir.

Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebiyle Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu md.350/1 ile Kiraya verenin, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebileceği hüküm altına alınmıştır.

Sözleşmenin el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve borçlar yeni malike geçer. Taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malik, eğer taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun, konut ya da işyeri gereksinimi için kullanacaksa, ancak o zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bildirimden altı ay sonra dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik dilerse sona erdirme hakkını, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.

Taşınmazın ihtiyaç sebebi ile tahliye edildiği durumlarda 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiraya verilebilmesi mümkün değildir. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Tadilat Nedeni ile Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu md.350/2 ile Kiraya verenin, kira sözleşmesini; Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebileceği hüküm altına alınmıştır.

Kanun hükmünden anlaşılacağı üzere, tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi mümkün olsa da bu tadilatın belirli şartları taşıması gerekmektedir. Kiralananda yapılacak her türlü tadilat için ev sahipleri, kiracıyı çıkarma talebinde bulunamayacaktır. Bunun için öncelikle, bu tadilatın esaslı onarım, değişim veya yenileme kapsamına girmesi gerekmektedir. Ayrıca yapılacak olan tadilat esnasında kiralananın kullanımının imkansız olması gerekmektedir.

Taşınmazın tadilat sebebi ile tahliye edildiği durumlarda 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiraya verilebilmesi mümkün değildir. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kiraco Kirasını Düzenli Ödediğinde Tahliyesi Mümkün mü?

Kiracı, kirasını düzenli olarak ödüyorsa tahliye edilmesi oldukça zordur. Bununla birlikte bazı hallerde kirasını düzgün ödeyen kiracının da tahliye edilebilmesi mümkün olmaktadır. Bu şartlar şu şekilde sıralanabilir;

• Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Komşuları Rahatsız Etmesi Nedeniyle Tahliyesi
• Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliyesi
• Kirasını Düzenli Ödeyen 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
• Aynı Bölgede Başka Konutunun Olması Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi
• İhtiyaç Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi
• Yeni Ev Sahibinin Gereksinimi Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi
• Tahliye Taahhütnamesi ile Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi
• Tadilat Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi

Kirasını düzenli olarak ödeyen kiracı komşuları rahatsız ediyorsa, kiracıya ihtarname çekilmesi gerekir. Bu ihtarda, komşulara verilen rahatsızlık halinin ortadan kaldırılması için kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir. Kiracı, kendisine verilen süre zarfında rahatsızlık halini gidermezse tahliye davası açılır.

Yargıtay kararları uyarınca komşulara rahatsızlık veren hallerden bazıları şunlardır;

• Kiracının her akşam eve sarhoş gelmesi,
• Kiralanan taşınmazda sürekli huzursuzluk çıkarması,
• İyi komşuluk kurallarını yerine getirmemesi,
• Kiralananı randevuevi gibi kullanması,
• Kiraya verene hakaret,
• Kiraya vereni ölümle tehdit,
• Evde sürekli gürültü yaparak çevreyi rahatsız etmesi.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliyesi

Kiracının eve zarar vermesi halinde, ev sahibi kiracıya ihtarname çekmeli ve zararın giderilmesi için en az 30 gün süre vermelidir. Kiracının, kendisine verilen süre içerisinde zararı gidermemesi halinde; ev sahibi kiracının tahliyesi için dava açabilecektir. Ayrıca ev sahibi, kiracının verdiği zararın tazminini de mahkemeden talep etme hakkına sahiptir.

Kirasını Düzenli Ödeyen 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra 10 yıllık süre geçmesi durumunda, ev sahibinin tahliye talep etme hakkı doğar. Her kira yılından 3 ay önce kiracıya yapılacak yazılı bir ihtar ile evin boşaltılması istenebilir. İhtarnamede durum açık bir şekilde belirtilmeli ve tahliye talep edilmelidir. Kiracı, bu tebligatı aldıktan sonra evi boşaltmalıdır.

Kiracının evi boşaltmadığı durumlarda ise kiraya veren tahliye davası açarak ya da icra takibi başlatmak sureti ile kiracıyı tahliye edebilir.

Aynı Bölgede Başka Konutunun Olması Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde bir konutu varsa ve kira sözleşmesinin kurulması sırasında kiraya veren bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla feshedebilir. Bu konutun oturmaya elverişli bir konut olması gerekir.

İhtiyaç Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Kiraya veren kendisi ya da yakınlarının eve ihtiyaç duyması halinde kiracıdan evin tahliye edilmesini isteyebilmektedir. Kiraya verenin üstsoyu, altsoyu, eşi, bakmakla yükümlü olduğu kişiler yakınlardır. Yakınların eve gerçekten ihtiyacı olması durumunda evin tahliye edilebilmesi mümkün olur.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 ayda bir fesih yapılabilir. Kiracıya 3 ay önceden bildirim yapılırsa 6 ay sonunda sözleşme feshedilebilir. Kiracı kendisine bildirim yapıldığı halde evi boşaltmazsa tahliye davası açılabilir.

Tahliye davası açılacağı zaman ise fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde başvuru yapılır. Taşınmazın ihtiyaç sebebi ile tahliye edildiği durumlarda 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiraya verilebilmesi mümkün değildir.

Yeni Ev Sahibinin Gereksinimi Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Sözleşme el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malik, eğer taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun, konut ya da işyeri gereksinimi için kullanacaksa kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Yeni malikin bu nedene dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için, mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bildirimden altı ay sonra dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik dilerse sona erdirme hakkını, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi ile kirası düzenli ödeyen kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu md. 352 kapsamında düzenlenmiştir. Söz konusu taahhütname ile kiracı, belirli bir tarihte evden çıkmayı yazılı biçimde taahhüt etmiş olur.

Öngörülen sürenin gelmesiyle birlikte ev sahibi, 1 ay içerisinde tahliye davası açma veya icraya başvurma imkanına sahip olur. Kiracının kirasını düzenli ödüyor olması, bu duruma engel teşkil etmez.

Tahliye taahhütnamesi ile kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliye edilebilmesi için taahhütnamenin geçerlilik şartlarını taşıması gerekir. Bu şartlar;

• Taahhütnamenin yazılı yapılması,
• İmzanın kiracıya veya temsilcine ait olması,
• Tahliye tarihinin belli olması,
• Taahhütnamenin, ev kiracıya teslim edildikten sonra yapılmasıdır.

Belirtilen şartlardan birinin eksik olması halinde tahliye imkanı ortadan kalkacaktır.

Tadilat Nedeniyle Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracının Tahliyesi

Tadilat nedeniyle kirasını düzenli ödeyen kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu md.350’de düzenlenmiştir. Kiracının kira bedelini düzenli ödüyor olması, tadilat nedeniyle evden çıkarılmasına engel teşkil etmemektedir. Kanun bu hususta ev sahibine tahliye imkanı vermiştir.

Kirasını düzenli ödeyen kiracının tadilat nedeniyle tahliyesi, şu şartlara bağlı tutulmuştur;

• Kiralananın yeniden inşa veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi söz konusu olmalıdır.
• Tadilat işlemleri nedeniyle kiralananın kullanımı imkansız olmalıdır.

Basit tadilat işlemleri söz konusu ise kiracının bu sebeplere dayanılarak tahliye edilebilmesi mümkün değildir. Yapılacak tadilatın zorunlu olması, önem arz etmesi ve evin kullanımının tadilat sebebi ile imkansız hale gelmesi durumunda tadilat sebebi ile kiracı tahliyesi yapmak mümkün olur.

Tahliye Davası

Tahliye davası, kiracının kiralananı boşaltmadığı ve kira borcunu ödemediği durumlarda başvurulan bir hukuk yoludur. Tahliye davası açılacağı zaman, kiralayanın yasada yer verilen haklı nedenlere dayanması gerekir.

Kanun genel olarak kiracının haklarını korumaya eğilimlidir. Bununla birlikte mal sahibinin de sahip olduğu haklar çeşitli şekillerde güvence altına alınır. Bu tür bir dava açılacağı zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması gerekir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili mahkemedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı Kira Bedelini Ödemediğinde Hemen Tahliye Davası Açılabilir mi?

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle hemen tahliye davası açılamaz. Kanun koyucu, tahliye davası açılabilmesi için, iki ihtar şartı getirmiştir. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmediği süre içinde 2 kere yazılı olarak kiracıya ihtarda bulunmuş olmalıdır.

5 Yılı Dolduran Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından sözleşmenin 5 yılı doldurmasının bir önemi bulunmamaktadır. Zira süre şartı aranmaksızın belirli durumların varlığı halinde her zaman tahliye davası açılabilir. Sözleşmenin 5 yılı aşması, kira tespit davası açılabilmesi için önem arz eder.

Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira sözleşmesi bulunmayan kiracının çıkarılabilmesi için ev sahibinin, kiracının o evde bir kira ilişkisine dayanarak ikamet ettiğini ispatlaması gerekir. Bunun için kira ödemelerine dair belgelerin mahkemeye sunulması yeterli olacaktır. Şayet elinde bu ilişkiyi işpatlar bir belge bulunmuyorsa, kiralananın kendisine ait olduğunu gösterir tapu belgesi ile sözleşmesi olmayan kiracının fuzuli işgalci olduğundan bahisle kiracının tahliyesi talep edilebilir.

Aidat Ödemeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kiracının aidat ödememesi tahliye sebebidir. Kiraya veren öncelikle aidat borcunu ödemeli ve ödemeye ilişkin dekontla birlikte kiracıya icra takibi yapmalı, akabinde tahliye davası açmalıdır.

Birikmiş Kiralar Nasıl Alınır?

Kiracıya iki haklı ihtar çekilip, kira bedelini ödemesi istenebilir. Çekilen ihtara rağmen kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracıya genel haciz yoluyla takip başlatılabilir.

Bahariye hukuk olarak profesyonel kadromuzla yanınızdayız. İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.