Bahariye Hukuk olarak profesyonel kadromuzla İstanbul da yanınızdayız, Kira Uyarlama Davaları Açabilme Koşulları, Kira Uyarlama Davası hakkında merak ettiğiniz sorularınıza cevap bulabileceğiniz bu makalemizde detaylı bilgilere ulaşabilirsiniz.
Kira uyarlama davaları, Türk Borçlar Kanunu md.138’de “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak talep edilebilen bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır.
Önemle belirtmek gerekir ki, kira uyarlama davaları, kira tespit davalarındaki gibi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamayan, her türlü kira sözleşmesine ilişkin ikame edilebilecek bir dava türüdür. Uyarlama davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemekle birlikte, ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte derhal davanın ikame edilmesinde fayda vardır. Zira kira bedelinin uyarlanması ile ilgili olarak hâkim dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uyarlama kararı vermektedir. Burada da kira tespit davalarında olduğu gibi; kira bedelinin uyarlanması talebinde sözleşmenin taraflarından hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilmektedir.
Kira Uyarlama Davası Açabilme Koşulları
Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Yani kiracının ve kiraya verenin karşılıklı birtakım yükümlülükleri mevcuttur. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme boyunca kullanıma elverişli şekilde bulundurmak zorundadır. Kiracının en temel yükümlülüğü ise kira bedelini ödemektir.
Türk Borçlar Kanunu md.138’e göre; Sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme veya bunun mümkün olmaması halinde sözleşmeden dönme hakkının kullanılabilmesi için aşağıda sayılacak şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:
- Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını isteyebilmek için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması gerekmektedir.
- Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
- Ortaya çıkan olağanüstü durum borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalıdır.
- Bu durum, taraflarca sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut durumu bozarak, borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve artık sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalıdır.
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak örneğin ihtirazı bir kayıt ile ifa etmiş olmalıdır. Bu noktada borçlu uyarlama talebi için şartları oluştuğu halde herhangi bir ihtirazı kayıt düşmeksizin ve dava açmaksızın borcunu ödemeye devam etmişse artık bu ödemeleri geri alamayacaktır. Çünkü kira sözleşmesinin uyarlanması hakkında verilen kararlarda yukarıda da açıklandığı üzere kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uyarlanmaktadır.
Sayılan tüm bu koşulların birlikte gerçekleşmesi halinde borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilmektedir. Bunun mümkün olmaması hâlinde ise sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir. Önemle belirtmek gerekir ki, kanunda geçen sözleşmenin uyarlanmasını veya bunun mümkün olmaması halinde feshinin istenilmesi talep hakkı terditli olarak talep edilebilecek nitelikte olup; sözleşmenin uyarlamasını talep etmeden Türk Borçlar Kanunu md.138’e dayanılarak aşı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değildir. Kanun bu hakkı borçluya terditli olarak talep edilebilmek üzere tanımaktadır.
Kira Uyarlama Davası Açabilmek İçin Öngörülemeyen Durumlar Nelerdir?
Kira uyarlama davası açılacağı zaman koşulların sağlanması gerekir. Bunlardan biri de öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan durumlar olabilir. Bu dava için öngörülemeyen ya da öngörülmesi mümkün olmayan olaylara verilebilecek bazı örnekler aşağıdaki gibidir:
- Döviz kurlarında artış,
- Pandemi,
- Savaş durumu,
- Devalüasyon,
- Ekonomik krizler,
- Alt yapı ve üst yapıda oluşan büyük değişiklikler.
Kira Uyarlama Davası Açma Süresi
Kira uyarlama davasında, kira sözleşmesinin süresi bakımından önem arz eden tek husus, sözleşmenin bir yıldan kısa süreli olup olmamasıdır. Uygulamada, kira uyarlama davasının açılabilmesi için, kira sözleşmesinin 1 yıldan kısa süreli olmaması gerekmektedir. Kira uyarlama davası, ancak 1 yıl ve daha uzun süreli sözleşmenin varlığı halinde açılabilmektedir. Dolayısıyla, kira tespit davalarında olduğu gibi kira sözleşmesinin 5 yılı doldurmasını beklemek gerekmemektedir.
Kira Uyarlama Davası İle Kira Tespit Davası Arasındaki Farklar
Kira uyarlama davası ve Kira tespit davası uygulamada sıkça karıştırılmaktadır. Ancak her iki dava arasında büyük farklar bulunmaktadır. Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki farklar şunlardır;
- Kira tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken; kira uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak hâkimden talep edilebilmektedir.
- Kira uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik veya aşırılık aranmazken; kira tespit davalarında, sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması veya belirlenmişse de kira artış oranı için üst sınırın aşılmış olması ya da herhangi bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması gerekmektedir. Ancak kira uyarlama davalarında aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.
- Taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılmış olan kira tespit davalarında mahkeme yeni kira bedelini yıllık TÜFE oranını göz önünde bulundurarak belirlemekte, beş yılın üzerindeki kira ilişkilerinde ise emsal kira bedelleri, kiralananın durumu gibi hususları göz önünde bulundurarak bir bedel belirlemektedir. Burada herhangi bir olağanüstü durum aranmamaktadır. Kira uyarlama davasında ise herhangi bir sınırlandırma olmaksızın ortaya çıkan olağanüstü durum şartları göz önünde bulundurularak karar verilmektedir.
- Kira uyarlama davası, kira bedeli tespiti davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden en az 1 ay öncesinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olan bir dava türü değildir. Aşırı ifa güçlüğünün oluşmasıyla birlikte borçlunun her an mahkemeden talep edebileceği bir davadır.
- Kira Uyarlama davaları dava tarihinden geriye yönelik olarak yalnızca ihtirazı kayıt düşülerek yapılmış bir ödeme varsa etki ederken; kira tespit davalarında kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük olarak hüküm kurulabilmektedir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Kira Uyarlama Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira Uyarlama Davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira Uyarlama Davası Ücretleri
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinde yer alan kira bedelinin değiştirilmesi taleplerinin mahkeme tarafından karara bağlandığı bir davadır. Kiracı veya ev sahibi, kira bedelinde değişiklik yapılması gerektiğini düşünüyorsa kira uyarlama davası açabilir. Kira uyarlama davası ücretleri, avukatlık ücreti, mahkeme harçları ve diğer masrafları içerir. Bu ücretler, davanın karmaşıklığına ve süresine bağlı olarak değişebilir. Vekalet ücreti, Müvekkil ve Avukat arasında Barolar Birliğinin her yıl yayınladığı Avukatlık Asgari ücret tarifesi çerçevesinde müzakere edilerek belirlenir. 2024 yılı için Barolar Birliğinin belirlediği güncel Kira Uyarlama Davası ücreti Davacı vekilliğinde 52.000 TL, Davalı vekilliğinde 30.000 TL dir. Kiracının Uyarlama Davasına ilişkin videomuza youtube sayfamızdan ve ilgili web sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Haklarınızı korurken doğru kira avukatını seçmek, sürecin doğru yönetilmesini ve hak kaybına uğramamanızı sağlar. Bu nedenle avukat seçiminde dikkatli olmak önemlidir. Bahariye Hukuk olarak İstanbul Anadolu yakasında profesyonel avukat kadromuzla hizmet vermekteyiz. Bizlere İletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.