Bahariye Hukuk olarak profesyonel kadromuzla Kira Tespit davaları konusunda uzman kira avukatı kadromuzla yanınızdayız. Yazımızda, kira tespit davalarında dava açma şartları, dava süreci, kira uyarlama davası ile arasındaki farklar ile ilgili detaylı bilgileri bulabilirsiniz.
Kiracı ile mal sahibi arasında yaşanan anlaşmazlıklar sonucunda açılan davalardan bir tanesi de Türk Borçlar Kanunu md.344 ve md. 345 ‘te hüküm altına alınmış olan kira tespit davasıdır. Bu dava, kiracı ile mal sahibinin kira konusunda anlaşamaması halinde açılmaktadır. Böylece dava sonucunda mahkeme tarafından kiranın ne düzeyde olacağı belirlenir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira bedelinin tespitinin dava yoluyla talep edilmesi kira tespit davası olarak adlandırılmaktadır. 5 yıldan uzun süreli yapılan kira sözleşmelerinde, sözleşme yapılırken belirlenen kira bedeli ve artış oranı, enflasyon veya taşınmazın çevresinde meydana gelen değişiklikler nedeniyle düşük kalabilmektedir. Bu halde taraflar, kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep edebilmektedir.
Taraflar arasında kira bedelinin artırılması konusunda bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan daha uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kiracı veya kiraya veren tarafından her 5 yılın sonunda yeni kira dönemine uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açılabilmektedir. Bu dava ile taraflar, TÜFE ve Değişiklik Kanunu ile getirilen %25 yasal sınır ile bağlı olmaksızın artış talebinde bulunabilirler. Mahkeme de taşınmazın durumu, emsal kiralar ve TÜFE 12 aylık ortalamasını göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir şekilde yeni dönem için uygulanacak kira bedelini belirlemektedir. Kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler konu bakımından sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulama alanı bulmaktadır.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davası açılabilmesi için bazı şartlar bulunmaktadır. Bu şartlar oluşmadan açılan davalar mahkeme tarafından reddedilecektir. Buna göre;
- Kiraya veren ile kiracı arasında geçerli bir şekilde yapılmış kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesi ile ilgili kanunda herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Dolayısıyla sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Buna karşın, yazılı bir şekilde yapılması ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.
- Davacının, kira tespit davası açmada hukuki yararı bulunmalıdır. Örneğin, kira bedeli artış oranı yasal sınır üzerinden uygulanmışsa, tarafların kira tespit davası açmada hukuki yararının olmadığı kabul edilecek ve davanın reddi yönünde karar verilecektir.
- Kira tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarının tespiti için başvurulabilen bir hukuki yoldur. Örneğin, arsa vasfındaki taşınmazlar veya otomobil gibi taşınırların kira bedellerine ilişkin olarak bu davanın açılabilmesi mümkün değildir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Süre yönünden kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması, dava açılmamışsa yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bir ihtarnamenin gönderilmesi gerekir.
Bu ihtarnamede kira bedelinin artırılacağı, artış oranı ve istenen yeni kira bedeli yazılı olmalıdır. Bu şekilde süre sınırına uyularak açılan davalarda, mahkemece belirlenecek kira bedeli geçmişe dönük olarak yeni dönemin başlangıç tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Ancak bahsedilen süre sınırına uyulmadığı takdirde, mahkemece belirlenen yeni bedel, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.
Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Türk Borçlar Kanunu md.344 uyarınca;
- Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
- Taraflar arasında anlaşma yoksa, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Örneğin, 1 yıllık kira sözleşmesinin yenilenerek devam etmesi halinde ilk dönemden sonraki her dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
- Kira Bedelinin Tespiti Davasında 5 Yıllık Süre: Taraflarca kira bedelinin arttırımı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
- Kira sözleşmesinin yenilenmesi üzerine yenileme sözleşmesinde tespit edilen kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değilse, yenileme sözleşmesinin yapılmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre 5 yıllık süre geçmişse, kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerekir.
- Kira tespit davalarında mahkeme tarafından kira bedeli belirlenirken hak ve nesafet esaslarının dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre, hüküm kurulurken:
- Tarafların tüm delilleri dikkate alınmalı,
- Emsallerin gerçekten dava konusu taşınmaza emsal teşkil edip etmediği hususları gözden geçirilmeli, taraflarca sunulan emsaller mevcutsa bunlar bilirkişi marifetiyle tek tek incelenmeli,
- Bilirkişi kurulu, alanında uzman kimselerden meydana getirilmeli,
- Bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli,
- Bilirkişi raporu itiraza elverişli olmalı ve subjektiflikten uzak olmalı, yani somut olgulara dayanmalı,
- Dava konusu taşınmazın kira bedeline etki edecek nitelikte bulunan konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi tüm detaylar ele alınmalı,
- Hak ve nesafete uygun olarak kiracının eski kiracı olduğu gözetilmek suretiyle belirlenen kira bedeli üzerinden indirim yapılmalıdır.
Kira Tespit Davası Sonucunda Tespit Edilen Yeni Kira Bedeli Hangi Aydan İti̇baren Geçerlidir?
Kira bedelinin tespiti davasında verilecek tespit kararının kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Şöyle ki;
- Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
- Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı ihtarname tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
- Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
Kira Tespit Davalarında Hakkaniyet İndirimi
Kira bedelinin tespiti davasında tüm delillerin toplanması ve bilirkişi marifetiyle rayiç kira bedelinin belirlenmesi ile birlikte karar aşamasına geçilir. Yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca, belirlenecek olan bu kira bedelinden belirli bir miktar hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir.
Birçok emsal kararda olduğu üzere Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/4254 K. Sayılı kararı ile; “Mahkemece, bilirkişi heyeti tarafından belirlenen bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5 – %20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespiti gerekir.” demek suretiyle eski kiracılar için %20 kadar hakkaniyet indirimi yapılması gerektiği içtihat edilmiştir.
Kira Tespit Davası İle Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar
Kira tespit davası ve Kira uyarlama davası uygulamada sıkça karıştırılmaktadır. Ancak her iki dava arasında büyük farklar bulunmaktadır. Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki farklar şunlardır;
- Kira tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken; kira uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak hâkimden talep edilebilmektedir.
- Kira uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik veya aşırılık aranmazken; kira tespit davalarında, sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması veya belirlenmişse de kira artış oranı için üst sınırın aşılmış olması ya da herhangi bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması gerekmektedir. Ancak kira uyarlama davalarında aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.
- Taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılmış olan kira tespit davalarında mahkeme yeni kira bedelini yıllık TÜFE oranını göz önünde bulundurarak belirlemekte, beş yılın üzerindeki kira ilişkilerinde ise emsal kira bedelleri, kiralananın durumu gibi hususları göz önünde bulundurarak bir bedel belirlemektedir. Burada herhangi bir olağanüstü durum aranmamaktadır. Kira uyarlama davasında ise herhangi bir sınırlandırma olmaksızın ortaya çıkan olağanüstü durum şartları göz önünde bulundurularak karar verilmektedir.
- Kira uyarlama davası, kira bedeli tespiti davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden en az 1 ay öncesinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olan bir dava türü değildir. Aşırı ifa güçlüğünün oluşmasıyla birlikte borçlunun her an mahkemeden talep edebileceği bir davadır.
- Kira Uyarlama davaları dava tarihinden geriye yönelik olarak yalnızca ihtirazı kayıt düşülerek yapılmış bir ödeme varsa etki ederken; kira tespit davalarında kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük olarak hüküm kurulabilmektedir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Kira Tespit Davalarında Islah ve Bedel Arttırımı
Kira tespit davası açılırken, kira bedeline ilişkin olarak kapsamlı araştırma yapılmalı ve istenilen kira bedeli dava dilekçesinde tam olarak belirtilmelidir. Çünkü kira bedelinin tespiti davalarında ıslah ve bedel artırımı mümkün olmamaktadır. Keza yerleşik içtihatlar uyarınca Kira tespiti davası kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz.
Kira Tespit Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Kira Uyarlama Davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira Tespit Davası Ücretleri
Kira tespit davası, kiracı ve ev sahibi arasında kira bedelinin belirlenmesi veya kira sözleşmesinin geçerliliği gibi konularda anlaşmazlık olduğunda açılan bir davadır. Bu davada, mahkeme tarafından kira bedeli tespit edilir ve tarafların anlaşmazlıkları çözüme kavuşturulur. Kira tespit davası ücretleri, avukatlık ücreti, mahkeme harçları ve diğer masrafları içerir. Bu ücretler, davanın karmaşıklığına ve süresine bağlı olarak değişebilir.
Vekalet ücreti, Müvekkil ve Avukat arasında Barolar Birliğinin her yıl yayınladığı Avukatlık Asgari ücret tarifesi çerçevesinde müzakere edilerek belirlenir. 2024 yılı için Barolar Birliğinin belirlediği güncel Kira Tespit Davası ücreti Davacı vekilliğinde 52.000 TL, Davalı vekilliğinde 30.000 TL dir. Kiracının Tespit Davasına ilişkin videomuza youtube sayfamızdan ve ilgili web sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Diğer Kiracı Malik dava ücretleri ile ilgili detaylı yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.
Yukarıda belirtilen kira davaları ücretleri, davanın karmaşıklığına, avukatın deneyimine ve diğer faktörlere bağlı olarak değişebilir. Bu nedenle, bir kira davasıyla ilgili hukuki süreci başlatmadan önce bir avukattan danışmanlık almanız önemlidir. Avukatınız, davayı detaylı olarak inceleyerek size davayla ilgili tahmini ücretleri ve süreci hakkında bilgi verecektir. Bahariye Hukuk olarak herkes için erişilebilir savunma hakkı ilke ve prensibimizle profesyonel avukatlarımızla İstanbul Anadolu yakasında Türkiye’nin her bölgesine hizmet vermekteyiz. Tüm sorularınız ve ücret bilgisi için İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz
Sıkça Sorulan Sorular
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Geriye dönük kira tespit davası açılamaz. Yalnızca, gerekli şartlar mevcutsa davanın açıldığı kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmakta ve belirlenen bedelin altında kira ödenmiş ise bunun tahsili mümkün olmaktadır.
Geriye Dönük Kira Kaç Yıl İstenebilir?
Kira tespit davası geçmişe etkili olarak açılamadığından geriye dönük kira bedeli talep edilemez.
Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?
Kira tespit davası sonunda belirlenen yeni kira bedeli “inşai hüküm” niteliğindedir. Karar, kesinleşmeden icra takibi konusu yapılamaz. Kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde tarafların itiraz hakkı mevcuttur. İtiraz edilmediği takdirde karar kesinleşir ve icra takibine konulabilir.
Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi?
Yeni malik, eski malik tarafından tabi olunan şartlar uyarınca kira tespit davası açabilir. Kira tespit davası şartları yeni malik için de geçerli olur.
Kira Tespit Davası Kaç Yılda Bir Açılabilir?
Kira tespit davasının her yeni kira döneminde açılması mümkündür. Ancak rayiç bedele göre kira belirleme davası 5 yılda bir açılabilir.
Farklı sorularınız için web sitemizin SSS sayfasını ziyaret edebilirsiniz.