İntifa hakkı, tapu kayıtlarında sıkça karşılaşılan ve hem mal sahipleri hem de kullanıcılar açısından önemli sonuçlar doğuran bir ayni haktır. Özellikle taşınmaz mallar üzerinde kullanma ve yararlanma yetkisi vermesiyle öne çıkan bu hak, Türk Medeni Kanunu’nda detaylı şekilde düzenlenmiştir. Peki, intifa hakkı tam olarak ne anlama gelir? Hangi durumlarda kullanılır? Süresi ne kadardır? Gelin, bu soruların yanıtlarını birlikte inceleyelim.
-
İntifa Hakkı Nedir?
İntifa hakkı, Türk Medeni Kanunu’na göre, bir kişiye başkasına ait taşınır ya da taşınmaz bir mal üzerinde kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni bir haktır. Bu hak, malik dışında bir kişinin, mülkiyet hakkına sahip olmadan bir maldan fiilen ve ekonomik olarak faydalanmasına olanak tanır.
Örneğin, bir taşınmazın intifa hakkına sahip kişi, o taşınmazı ikamet amacıyla kullanabilir, başkalarına kiralayarak gelir elde edebilir veya tarla ise ürününden faydalanabilir. Ancak malın mülkiyeti hâlâ mal sahibinde kalır; intifa hakkı sahibi, malı satamaz veya başkasına devredemez.
İntifa hakkı özellikle yaşam boyu güvence sağlamak, miras planlaması yapmak veya malın mülkiyetini devredip kullanımını elinde tutmak isteyen kişiler tarafından tercih edilir. Bu nedenle yaşlı bireyler, çocuklarına taşınmazı devrederken kendileri lehine intifa hakkı kurarak hem mülkiyeti devretmiş olur hem de yaşam boyu o taşınmazdan yararlanmaya devam eder.
Bu hakkın tapuya şerh edilmesi, üçüncü kişilere karşı da geçerlilik kazanmasını sağlar ve ileriye dönük hak kayıplarının önüne geçer.
-
İntifa Hakkı Hangi Mallar Üzerinde Kurulabilir?
İntifa hakkı, sadece taşınmazlar üzerinde değil, taşınır mallar ve bazı soyut malvarlığı değerleri üzerinde de kurulabilen esnek ve çok yönlü bir ayni haktır. Bu yönüyle geniş bir uygulama alanına sahiptir.
En yaygın olarak taşınmaz mallar üzerinde uygulanır. Bunlar arasında konutlar, arsalar, tarla vasfındaki araziler, ticari gayrimenkuller (örneğin dükkân veya ofis), depo gibi sabit nitelikli varlıklar yer alır. Örneğin bir arsa üzerinde kurulan intifa hakkı, arsanın kullanımından elde edilecek ürün ya da gelirin hak sahibine ait olmasını sağlar. Bir konut üzerindeki intifa hakkı ise o konutta oturma veya başkasına kiraya verme yetkisi tanır.
Ancak intifa hakkı yalnızca taşınmazlarla sınırlı değildir. Taşınır mallar üzerinde de bu hak tesis edilebilir. Örneğin; otomobiller, iş makineleri, üretim ekipmanları, tarım aletleri gibi ekonomik değeri olan taşınır mallar da intifa hakkına konu olabilir. Bu gibi mallarda intifa hakkı sayesinde kişi, aracı veya makineyi mülkiyet sahibi olmadan kullanabilir ve ondan fayda sağlayabilir.
Bununla birlikte, banka mevduat hesapları, telif hakları, marka ve patentler, şirket hisseleri gibi soyut ve mali değeri yüksek unsurlar üzerinde de intifa hakkı kurulabilir. Özellikle şirket ortaklıklarında, hisse senetleri üzerinde intifa hakkı kurularak, kar payı gibi gelirlerin intifa hakkı sahibine geçmesi sağlanabilir. Aynı şekilde, bir yazar eserinin telif hakkı üzerinde intifa hakkı kurarak, bir başkasının o eserden gelir elde etmesini mümkün kılabilir.
Bu yönüyle intifa hakkı, yalnızca fiziksel mallar üzerinde değil, mali ve fikrî değer taşıyan varlıklar üzerinde de kapsamlı koruma ve faydalanma imkânı tanır. Kurulacağı mal türüne göre farklı şekil şartları veya kayıt süreçleri gerekebilir; bu nedenle hangi malvarlığı unsuru üzerinde intifa hakkı kurulacağına göre hukuki danışmanlık alınması yerinde olur.
-
İntifa Hakkı ile Oturma (Sükna) Hakkı Arasındaki Fark Nedir?
İntifa hakkı ile sükna hakkı, her ikisi de başkasına ait bir taşınmaz üzerinde kullanım imkânı tanıyan sınırlı ayni haklar olmakla birlikte, kapsam ve yetki bakımından önemli farklılıklar içerir.
Sükna hakkı, yalnızca konut amaçlı kullanım ile sınırlıdır ve sadece konut niteliğindeki taşınmazlar üzerinde tesis edilebilir. Sükna hakkı sahibi, söz konusu konutta şahsen oturma hakkına sahiptir; ancak bu hakkını başkasına devredemez, kiraya veremez veya ekonomik bir gelir elde edemez. Kullanım hakkı sadece kişinin şahsi ihtiyacını karşılamaya yöneliktir. Ayrıca genellikle kişinin hayatı boyunca geçerli olmak üzere kurulur ve ölümle sona erer.
İntifa hakkı ise sükna hakkına göre çok daha geniş kapsamlı ve ekonomik yönü olan bir haktır. Bu hak, sadece konutlarda değil, arsa, tarla, ticari gayrimenkuller, araçlar, şirket hisseleri gibi pek çok farklı mal varlığı unsuru üzerinde kurulabilir. İntifa hakkı sahibi, sadece kullanım değil aynı zamanda yararlanma hakkına da sahiptir. Bu, maldan gelir elde etmeyi de kapsar. Örneğin bir konut üzerindeki intifa hakkı, sadece oturmayı değil, başkalarına kiraya verme ve elde edilen kira gelirini alma hakkını da içerir.
Bir başka deyişle, sükna hakkı kişisel ve sosyal ihtiyaç odaklı iken, intifa hakkı ekonomik değerlere dönüştürülebilen bir haktır. Bu nedenle mülk sahipleri, taşınmazlarını çocuklarına devrederken kendi yaşamları boyunca o maldan faydalanabilmek için çoğunlukla sükna değil intifa hakkı kurmayı tercih ederler.
Her iki hakkın da tapuya şerh edilmesi mümkündür; ancak hangi hakkın kurulacağı, tarafların ihtiyaçlarına ve malın niteliğine göre dikkatlice belirlenmelidir. Yanlış tercih, ilerleyen süreçte hak kayıplarına veya beklentilerin karşılanamamasına neden olabilir.
-
İntifa Hakkı Süreli mi, Süresiz mi Kurulur?
İntifa hakkı, kural olarak süreli bir haktır. Bu süre, tarafların anlaşmasına bağlı olarak belirli bir zaman aralığı için veya gerçek kişilerde sıklıkla görüldüğü üzere hak sahibinin yaşam süresiyle sınırlı olacak şekilde kurulabilir. Gerçek kişi lehine tesis edilen intifa hakkı, kişinin ölümüyle kendiliğinden sona erer. Bu nedenle intifa hakkı, şahsa bağlı bir hak olduğundan devredilemez ve miras yoluyla intikal etmez.
Tüzel kişiler (örneğin dernekler, vakıflar, şirketler) adına kurulan intifa haklarında ise bu süre, kanunen en fazla 100 yıl ile sınırlıdır. Bu sürenin bitiminde hak kendiliğinden sona erer ve tapu kayıtlarından terkin edilmesi gerekir. Tüzel kişi intifa hakkı sahiplerinin tüzel kişiliklerinin sona ermesi durumunda da intifa hakkı düşer.
Taraflar, süresiz gibi görünen bir hak tanımlamak istese bile, kanun bu hakka süre sınırı getirerek mülkiyet hakkının uzun vadede tam anlamıyla malik üzerinde kalmasını sağlamayı hedefler. Ayrıca intifa hakkı süresi sona erdiğinde, hak konusu mal üzerindeki her türlü kullanım ve yararlanma yetkisi tekrar mal sahibine geçer.
Bu nedenle intifa hakkının kurulacağı süre, hem hukuki geçerlilik hem de tarafların uzun vadeli planları açısından dikkatle belirlenmelidir. Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum ise, anne veya babanın, kendi yaşamları boyunca kullanmak üzere çocuklarına devrettikleri taşınmazlar üzerinde ömür boyu intifa hakkı kurmalarıdır. Bu sayede mülkiyet geçse bile fiili ve ekonomik fayda kullanımı ellerinde kalır.
-
Tapuda İntifa Hakkı Nasıl Gösterilir?
İntifa hakkı, resmiyet kazanması ve üçüncü kişilere karşı hüküm doğurması açısından mutlaka tapu siciline tescil edilmelidir. Tapu kütüğünde bu hak, taşınmazın ilgili sayfasında “beyanlar hanesi”ne işlenir. Bu işlem, hem intifa hakkının varlığını hukuken geçerli hale getirir hem de ileride yaşanabilecek hak uyuşmazlıklarının önüne geçer.
İntifa hakkının tapuya tescili için genellikle noter huzurunda düzenlenen bir sözleşme esas alınır. Taraflar (malik ve intifa hakkı sahibi) arasında yapılan bu sözleşme, tapu müdürlüğüne sunularak tescil talebinde bulunulur. Bunun yanında, mahkeme kararıyla da intifa hakkı kurulabilir. Örneğin miras paylaşımında ya da boşanma davası sonucunda bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı tanınmasına karar verilmişse, bu karar doğrultusunda tescil işlemi yapılabilir.
Tapuya tescil edilen bir intifa hakkı, taşınmazın hukuki durumu üzerinde doğrudan etkili olur. Bu durum özellikle taşınmazın satışı sırasında önem taşır. Çünkü intifa hakkı tapuya işlendiğinde, taşınmazın yeni alıcısı bu hakkı kabul ederek satın alma işlemini gerçekleştirmiş sayılır. Yani malı satın alan kişi, mülkiyet hakkını edinmiş olsa bile, intifa hakkı sahibinin kullanım ve yararlanma hakkı devam eder. Yeni malik, taşınmaz üzerinde tam tasarruf sağlayamaz; intifa hakkı sona erene kadar maldan faydalanamaz.
Bu nedenle tapuda “intifa hakkı vardır” şeklindeki bir şerh, malın değerini düşürebilir veya satılabilirliğini kısıtlayabilir. Taşınmaz alım-satım işlemlerinde tapu kayıtlarının dikkatle incelenmesi, bu tür şerhler açısından büyük önem taşır. İntifa hakkının varlığı alıcıya bildirilmiş sayılır ve alıcının buna rağmen satın alması, ileriye dönük hak iddialarını ortadan kaldırır.
Sonuç olarak, intifa hakkının tapuya tescili hem hak sahibinin güvencesi, hem de mülkiyet ilişkilerinin açıklığı bakımından kritik bir işlemdir.
-
İntifa Hakkı Devredilebilir mi?
Hayır, intifa hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı bir haktır ve bu nedenle başkasına devredilmesi hukuken mümkün değildir. Bu hak yalnızca hakkın tanındığı kişiye özgüdür ve devredilemez, bağışlanamaz, miras yoluyla geçemez. Çünkü intifa hakkı, kişisel özelliklere ve güven ilişkisine dayalı bir kullanma ve yararlanma yetkisidir.
Ancak hak sahibi, malın fiili kullanımını üçüncü bir kişiye bırakabilir. Örneğin intifa hakkı sahibi bir evde kendisi oturmak zorunda değildir; bu evi başkasına kiralayarak gelir elde edebilir. Yani kullanım hakkını kiralama yoluyla dolaylı olarak üçüncü kişilere devredebilir, ama bu yine de intifa hakkının yasal sahibi olma durumunu değiştirmez.
Bununla birlikte, bu tür işlemler sadece intifa hakkı süresi devam ettiği sürece geçerlidir. İntifa hakkı sona erdiğinde (örneğin hak sahibinin ölümüyle), kiralama gibi fiili kullanımlar da otomatik olarak sona ermiş sayılır. Yeni malik ya da mülkiyet sahibi, intifa hakkı sona erdiği için kiracıya tahliye talebinde bulunabilir.
Bu nedenle intifa hakkı sahipleri, üçüncü kişilere kullanım izni verirken süre ve kapsam konusunda dikkatli olmalı, taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yapılması halinde bu durumu açıkça belirtmelidir.
-
İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer?
İntifa hakkı, niteliği gereği sınırlı süreli ve kişiye bağlı bir haktır. Bu nedenle belirli şartların gerçekleşmesiyle kendiliğinden ya da hukuki işlemlerle sona erebilir. En yaygın sona erme halleri şunlardır:
Hak sahibinin ölümü: Gerçek kişiler lehine kurulan intifa hakkı, hak sahibinin ölmesiyle birlikte kendiliğinden sona erer. Çünkü bu hak mirasla başkasına geçmez.
Sürenin dolması: Belirli bir süreyle tesis edilen intifa hakkı, kararlaştırılan sürenin sona ermesiyle geçerliliğini kaybeder.
Malın tamamen yok olması: Üzerinde intifa hakkı bulunan taşınır ya da taşınmaz malın doğal afet, yangın, yıkım gibi nedenlerle tamamen yok olması halinde, artık hakkın konusu kalmayacağından intifa hakkı da ortadan kalkar.
Tarafların anlaşması: Malik ile intifa hakkı sahibi, karşılıklı anlaşarak hakkın sona erdirilmesini talep edebilir. Bu durumda tapu müdürlüğünde terkin işlemi yapılır.
Mahkeme kararıyla fesih: Uyuşmazlık durumlarında, örneğin intifa hakkının kötüye kullanılması veya hakkın amacı dışında kullanılması gibi hallerde, hak sahibi veya malik mahkemeye başvurarak hakkın sona erdirilmesini talep edebilir.
İntifa hakkı sona erdiğinde, tapu kütüğünde bulunan beyan şerhinin de silinmesi (terkin edilmesi) gerekir. Aksi halde taşınmazın hukuki durumu tapu sicilinde gerçeği yansıtmaz ve üçüncü kişilerin yanılmasına neden olabilir.
Bu nedenle sona erme durumunun gerçekleştiği anda, tapu müdürlüğüne başvurularak gerekli belgelerle birlikte terkin işleminin yapılması önemlidir. Bu işlem, taşınmazın ileride sorunsuz bir şekilde el değiştirebilmesi açısından da kritik öneme sahiptir.
-
İntifa Hakkı Olan Mal Satılabilir mi?
Evet, intifa hakkı bulunan bir malın mülkiyeti devredilebilir, yani satışa konu edilebilir. İntifa hakkı, mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz; sadece malın kullanım ve yararlanma yetkisini sınırlayan bir ayni haktır. Dolayısıyla taşınmazın maliki, üzerindeki intifa hakkına rağmen taşınmazı üçüncü bir kişiye satabilir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, intifa hakkının satıştan sonra da devam etmesidir. Yeni malik, taşınmazın mülkiyetini devralsa bile, üzerinde mevcut olan intifa hakkını olduğu gibi kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, intifa hakkı sona ermeden yeni malik taşınmazı fiilen kullanamaz ya da ekonomik olarak ondan faydalanamaz.
Örneğin bir konut, intifa hakkı annede kalmak üzere çocuğa devredilmişse; çocuk evi başkasına satsa dahi, yeni alıcı bu konutta annesinin oturma ve yararlanma hakkının sürdüğünü bilerek taşınmazı devralır. Bu hak, tapuda beyanlar hanesinde açıkça görüleceğinden, satış öncesi yapılacak tapu incelemesiyle fark edilebilir.
Bu nedenle intifa hakkı bulunan bir malı satın almak isteyen kişiler, tapu kaydında yer alan intifa şerhini dikkatle incelemeli ve maldan ne ölçüde yararlanabileceklerini önceden değerlendirmelidir. Aksi halde mülkiyet hakkı kazanılsa bile maldan uzun yıllar boyunca faydalanılamayabilir.
Ayrıca, intifa hakkı bulunan bir taşınmazın satışı sırasında, intifa hakkı sahibi satışı engelleyemez; ancak kullanım hakkı elinden alınamaz. Bu durum, alıcı açısından önemli bir kısıtlayıcı unsur olabilir. Satın alım kararından önce hukuki danışmanlık alınması, ileride yaşanabilecek ihtilafların önüne geçmek açısından faydalı olacaktır.
-
İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?
İntifa hakkının geçerli şekilde doğabilmesi için bazı hukuki ve resmi işlemlerin yerine getirilmesi gerekir. Bu hak, genellikle tarafların karşılıklı iradeleriyle kurulsa da bazı durumlarda mahkeme kararıyla da tesis edilebilir. Ancak hangi yolla kurulursa kurulsun, intifa hakkının tapuda tescil edilmesi zorunludur.
En yaygın uygulama şekli, taraflar arasında yapılan bir intifa hakkı sözleşmesi ile kurulan haklardır. Malik ile intifa hakkı sahibi arasında yapılan bu sözleşme, genellikle noterde resmi şekilde düzenlenir. Sözleşmede hangi taşınır ya da taşınmaz mal üzerinde intifa hakkı kurulduğu, hakkın süresi, sınırları ve diğer kullanım koşulları açıkça belirtilir.
Noter sözleşmesinden sonra taraflar birlikte tapu müdürlüğüne başvurarak bu hakkın tapu kütüğüne tescilini talep eder. Tescil işlemi gerçekleştikten sonra intifa hakkı, üçüncü kişilere karşı da hukuki koruma kazanır.
Bunun dışında bazı durumlarda, intifa hakkı mahkeme kararıyla da kurulabilir. Özellikle miras paylaşımı, boşanma, mal rejimi tasfiyesi ya da kamulaştırma gibi uyuşmazlıklarda, hakim kararıyla bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurulması mümkündür. Bu durumda da kesinleşmiş mahkeme kararı ile tapu müdürlüğüne gidilerek hak tapuya işlenir.
Kuruluş şekli ne olursa olsun, intifa hakkının hukuken geçerli ve etkili olabilmesi için tapuya tescili şarttır. Tescil edilmemiş bir intifa hakkı, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez ve mal üzerinde hak iddiası doğurmaz. Bu nedenle gerek sözleşmenin hazırlanması gerekse tapu işlemlerinin eksiksiz yürütülmesi, uzman desteği gerektiren kritik aşamalardır.
-
İntifa Hakkı Hakkında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?
İntifa hakkı, sağladığı geniş kullanım ve yararlanma yetkileri nedeniyle uygulamada oldukça tercih edilen bir ayni haktır. Ancak bu hakkın kullanımı sırasında hem hak sahibi hem de mal sahibi açısından bazı önemli noktalara dikkat edilmelidir. Aşağıda, intifa hakkı ile ilgili en sık göz ardı edilen ancak hukuki ve pratik açıdan büyük önem taşıyan hususları bulabilirsiniz:
Mülkiyet ile karıştırılmamalıdır: İntifa hakkı, kişiye malı sahiplenme hakkı vermez. Hak sahibi, malı kullanabilir ve ondan ekonomik fayda sağlayabilir ancak malın mülkiyeti hâlâ asıl malikindedir. Yani intifa hakkı olan kişi, malı satamaz, rehin veremez ya da üzerinde tasarrufta bulunamaz.
Vergisel yükümlülükler doğurabilir: İntifa hakkı sahibi, maldan elde ettiği gelirlerden —örneğin kira geliri, ürün bedeli gibi— vergi sorumluluğu altına girer. Bu gelirler, Gelir Vergisi Kanunu uyarınca beyan edilmek zorundadır. Vergisel yükümlülükler göz ardı edilirse, ileride ciddi mali cezalarla karşılaşılabilir.
Mirasçılara geçmez: Gerçek kişiler için kurulan intifa hakkı, hak sahibinin ölümüyle birlikte sona erer. Bu hak, miras bırakılabilecek bir malvarlığı unsuru değildir. Dolayısıyla intifa hakkı, mirasçıya devredilemez ya da onlara gelir sağlamaz.
Hakla birlikte yükümlülük de doğar: İntifa hakkı yalnızca faydalanma değil, aynı zamanda sorumluluk da içerir. Hak sahibi, malı özenle kullanmak, zarar vermemek ve gerektiğinde bakımını yapmakla yükümlüdür. Aksi halde malik, kötü kullanım nedeniyle zarar görürse hak sahibinden tazminat talep edebilir.
Tapuda şerh edilmesi gerekir: Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için intifa hakkı mutlaka tapu siciline işlenmiş olmalıdır. Aksi halde hakkın hukuki güvenliği zayıflar ve özellikle satış gibi işlemlerde geçersizlik riski doğar.
Kısıtlayıcı etkisi olabilir: Üzerinde intifa hakkı bulunan bir mal, malik tarafından satılabilir olsa da yeni alıcı açısından kullanım hakkı kısıtlıdır. Bu da taşınmazın değerini düşürebilir ve satış sürecini zorlaştırabilir.
Sonuç olarak, intifa hakkı kurmadan veya böyle bir taşınmazı devralmadan önce hem hukuki hem de ekonomik sonuçları dikkatle analiz edilmelidir. Aksi takdirde, hak kaybı yaşanması ya da ileriye dönük hukuki ihtilaflar kaçınılmaz olabilir. Bu nedenle bir uzmandan destek alınması her zaman en sağlıklı yaklaşımdır.
Sonuç: İntifa Hakkı Hakkında Bilinçli Olmak Güvence Sağlar
İntifa hakkı, özellikle mülkiyet devrinde kullanım ve gelir hakkını korumak isteyen bireyler için oldukça işlevsel bir hukuki araçtır. Türkiye’de çoğunlukla yaşlılık dönemi güvence aracı olarak tercih edilen bu hak, özellikle miras planlaması ve taşınmaz yönetimi konularında önem kazanır. Ancak intifa hakkı tesis edilirken yapılacak en küçük hatalar bile, geri dönülmesi zor hukuki ve ekonomik sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle, intifa hakkının doğru biçimde kurulması, tapuya tescil edilmesi ve gerektiğinde usulüne uygun şekilde sona erdirilmesi süreçleri mutlaka profesyonel destekle yürütülmelidir.
Bahariye Hukuk Olarak Tavsiyemiz
İntifa hakkına ilişkin işlemler, sadece bir tapu işlemi değil; aynı zamanda gayrimenkul hukuku, miras hukuku ve vergi hukuku boyutlarıyla birlikte değerlendirilmesi gereken çok yönlü bir süreçtir. Yanlış atılacak bir adım, hem hak sahibi hem de taşınmaz maliki açısından ciddi hak kayıplarına neden olabilir.
Bahariye Hukuk olarak;
Taşınmazlar üzerindeki intifa hakkı kurulumu ve tapu şerhi işlemleri,
Taraflar arasında resmî sözleşmelerin hazırlanması,
Mahkeme yoluyla intifa hakkının tesisi veya terkin edilmesi,
Miras öncesi veya sonrası taşınmaz düzenlemelerinde miras hukuku avukatı danışmanlığı,
Tapu ve taşınmaz ihtilaflarında uzman gayrimenkul avukatı desteği
gibi tüm süreçlerde müvekkillerimize güvenilir ve kapsamlı hukuki danışmanlık sunuyoruz.
📍 İstanbul Kadıköy’de bulunan ofisimizde, deneyimli gayrimenkul avukatı ve miras hukuku avukatı kadromuzla hizmetinizdeyiz.
Hizmetlerimize ve bilgilendirici içeriklerimize ulaşmak için YouTube kanalımızı da ziyaret edebilirsiniz.
📍 Ofisimiz: Caferağa Mahallesi General Asım Gündüz Caddesi No:102/3 Kadıköy/İSTANBUL
📞 Telefon: 0533 558 68 87
🌐 Web: https://bahariyehukuk.com/
🗺️ Yol tarifi için tıklayın.