098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde düzenlenmiştir. Birincisi, TBK md.350’de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davasını açmasını; İkincisi ise, TBK md.351’de düzenlenen bir kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasını hüküm altına almıştır..
İhti̇yaç Sebebiyle Tahliye Davası Hangi Şartlarda Açılabilir?
Kira veren ile kiracı arasında yaşanılan genel problemlerin ve anlaşmazlıkların dışında, gerçek anlamda ihtiyaca dayalı şartlara bağlı açılan davalarda bulunur. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Kiraya Veren Tarafından Açılacak İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu md.350 uyarınca; “Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Madde hükmünde görüleceği üzere sözleşmenin belirli ve belirsiz süreli olmasına göre bir ayrım yapılmaktadır. Bu kapsamda;
- Sözleşmenin belirli süreli olması halinde kiraya veren, sürenin sona ermesi akabinde hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmaksızın bir ay içinde dava ikame edilebilecektir. Bununla birlikte konut ve çatılı iş yerleri için belirli süreli kira sözleşmesinin sonunda aynı kanunun 347. maddesi doğrultusunda, kiracının sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Bu haliyle de her yıl yenilenerek devam eden bir kira sözleşmesinin varlığı halinde hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmaksızın yenilenen sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava açabilecektir.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirim süresi dikkate alınmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu md. 329; “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.”
İlgili hüküm uyarınca; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olup kiraya verenin altı aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içinde davayı açmak zorundadır.
Kiralananı Sonradan Edinen Tarafından Açılacak İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun Yeni Malikin Gereksinimi başlıklı 351. Maddesi uyarınca; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı nedeniyle sözleşmenin feshi ile kiracının tahliyesi için dava açılması ve davanın kabulü belirli şartların varlığına bağlıdır. Aksi takdirde davanın reddine karar verilecektir. Bu şartlar;
- Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri olarak taşınmaza ihtiyaçlarının olması,
- Bu kişilerin taşınmaz ihtiyacının sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması,
- Edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, davanın 6 ay sonra veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekmektedir.
Taşınmaz İhtiyacının Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olduğunun Mahkemece Tespiti
Mahkeme yargılama sırasında, taşınmazı satın alan yeni malik veya ihtiyacı olduğu iddia edilen kişinin, tahliyesi istenen taşınmazın bulunduğu bölgede başka bir taşınmazının bulunup bulunmadığını araştıracaktır. İhtiyacın olup olmadığı hususunda mahkeme tanık dinleyebilecek, gerekli görmesi halinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması yönünde karar verebilecektir.
İhtiyacın gerçek olmadığı ve kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek, kiracıyı rahatsız etmek sebepleriyle açılan davalar reddedilmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edildiği bazı hallere şu örnekleri vermek mümkündür;
- Kiraya verenin kirada oturması,
- Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
- Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
- Kiraya verenin yaşayış tarzının gerektirmesi,
- Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi,
- Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
- Kiraya verenin memuriyet sebebi.
Yeniden Kiralama Yasağı
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası neticesinde kiracının tahliyesi gerçekleştikten sonra, kiraya veren nezdinde “yeniden kiralama yasağı” söz konusu olacaktır.
Kiraya veren; tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca, haklı bir sebep olmadıkça, tahliye edilen kiracıdan başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi takdirde kiracının tazminat davası açma hakkı mevcuttur. Tazminat, son 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.
Kiracının Tahliyesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiracının tahliyesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer taşınmaz bir iş yeri ise kiracının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesi de yetkili mahkemedir.
Kiracının Tahliyesi Davası Ücretleri
Kiracının tahliyesi davası, kiracının sözleşme süresi bitmeden veya sözleşme şartlarına uymadığı durumlarda ev sahibi tarafından açılan bir davadır. Bu davada, kiracının tahliye edilmesi ve ev sahibinin maddi kayıplarının tazmini talep edilebilir. Kiracının tahliyesi davası ücretleri, avukatlık ücreti, mahkeme harçları ve diğer masraflar gibi unsurları içerebilir. Ücretler, dava sürecinin karmaşıklığına ve avukatın deneyimine bağlı olarak değişiklik gösterebilir.
Vekalet ücreti, Müvekkil ve Avukat arasında Barolar Birliğinin her yıl yayınladığı Avukatlık Asgari ücret tarifesi çerçevesinde müzakere edilerek belirlenir. 2024 yılı için Barolar Birliğinin belirlediği güncel Kiracının Tahliyesi Davası ücreti 40.000 TL dir. Kiracının Tahliyesi Davasına ilişkin videomuza youtube sayfamızdan ve ilgili web sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Diğer Kiracı Malik dava ücretleri ile ilgili detaylı yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.
Yukarıda belirtilen kira davaları ücretleri, davanın karmaşıklığına, avukatın deneyimine ve diğer faktörlere bağlı olarak değişebilir. Bu nedenle, bir kira davasıyla ilgili hukuki süreci başlatmadan önce bir avukattan danışmanlık almanız önemlidir. Avukatınız, davayı detaylı olarak inceleyerek size davayla ilgili tahmini ücretleri ve süreci hakkında bilgi verecektir. Bahariye Hukuk olarak herkes için erişilebilir savunma hakkı ilke ve prensibimizle profesyonel avukatlarımızla İstanbul Anadolu yakasında Türkiye’nin her bölgesine hizmet vermekteyiz. Tüm sorularınız ve ücret bilgisi için İletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz
Sıkça Sorulan Sorular
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açmak İçin İhtar Şart Mı?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilme, ihtarname şartı kapsamında üçe ayrılarak incelenmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtarname şartı aranmazken belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı aranmaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Durumlarda Kabul Edilmez?
Bu dava her ne kadar belli bir gereksinim sebebiyle açılsa da bazı durumlarda gerçek ve samimi bir ihtiyacın olmadığının tespiti halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiracı lehine karar verilmesi söz konusu olur. Bunlar ise;
- Ev sahibinin alt ve üst soyuna mensup olmayan kişilerin ihtiyacına yönelik başvurular
- Ev sahibinin kendi menfaatleri doğrultusunda hareket etmesi (kiracısını çıkararak daha yüksek bir bedelle kiralama gibi şahsi çıkarların gözetilmesi),
- Keyfi sebepler ve gerçeklikten uzak samimiyetsiz haller,
- Sözleşme dışına çıkılarak anlaşmada yer alan sürelerin gözetilmemesi gibi durumlar.
Kira Başlangıç Tarihinin İspat Yükü Kime Aittir?
Kira sözleşmesindeki kira başlangıç tarihinin ne zaman olduğuna ilişkin ispat yükü kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren tarafından kira ilişkisinin başlangıç tarihi ispat edildikten sonra, kiracı tarafından başka bir tarihin öne sürülmesi halinde ispat yükü kiracıya geçecektir.
Farklı sorularınız için web sitemizin SSS sayfasını ziyaret edebilirsiniz.