Hisseli tapu satışı, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunması durumunda, bu paylardan birinin veya birkaçının satışa konu edilmesidir. Türkiye’de özellikle miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerde yaygın olarak görülen hisseli tapu uygulaması, hem alıcılar hem de mevcut hissedarlar için bazı riskler ve hukuki sonuçlar doğurur. Bu nedenle hisseli tapu alım-satım işlemleri dikkatle yürütülmeli ve tarafların hakları titizlikle korunmalıdır.
Bu makalede “hisseli tapu satışı nedir?”, “nasıl yapılır?”, “nelere dikkat edilmelidir?” gibi en sık sorulan soruların yanıtlarını bulabilirsiniz.
-
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişi tarafından paylaşılması anlamına gelir. Tapu sicilinde, taşınmazın tek bir sahibi yerine birden fazla kişi adına kayıtlı olduğu görülür. Bu kişiler, taşınmazın belirli bir kısmına değil, taşınmazın tamamı üzerinde birlikte malik olurlar. Tapu belgesinde bu ortaklık durumu, her hissedarın sahip olduğu pay oranı ile birlikte belirtilir.
Örneğin bir arsa, üç kardeşin üzerine eşit şekilde kayıtlıysa, her biri %33,33 oranında hissedar kabul edilir. Bu paylar tapuda açıkça yazılıdır ve her bir hissedar sadece kendi payı üzerinde tasarruf hakkına sahiptir. Ancak taşınmazın fiili kullanımı konusunda ortak hareket etmeleri gerekir.
Hisseli tapu uygulaması, Türk Medeni Kanunu‘nda düzenlenen iki temel mülkiyet biçiminden biriyle ortaya çıkar:
Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet): Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda görülür. Mirasçılar, taşınmazın tamamı üzerinde birlikte malik olurlar fakat payları ayrı ayrı belirlenmez. Bu durumda hissedarlar, taşınmaz üzerinde ancak hep birlikte işlem yapabilirler. Satış, kira, ipotek gibi tasarruf işlemleri için tüm mirasçıların oybirliği gerekir.
Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet): Her bir hissedarın pay oranı tapuda açıkça belirtilmiştir. Her hissedar, kendi payı üzerinde tek başına işlem yapabilir. Örneğin %25 hisseye sahip bir kişi, bu payını tek başına üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak bu kişi, taşınmazın sadece ilgili payına sahip olur; fiziki olarak belli bir alanın sahibi değildir.
Her iki mülkiyet türünde de tüm hissedarlar taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibidir; ancak fiili kullanımda paylaşım yapılmamış olabilir, bu da zamanla çeşitli anlaşmazlıklara neden olabilir. Bu sebeple hisseli tapuya sahip taşınmazlarda işlem yapmadan önce, mülkiyetin türü ve hisselerin niteliği dikkatle incelenmelidir.
-
Hisseli Tapu Satışı Nedir?
Hisseli tapu satışı, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından paylı olarak sahip olunduğu durumlarda, hissedarlardan birinin yalnızca kendi hissesini bir başkasına devretmesi anlamına gelir. Bu işlem, taşınmazın tamamının satışı değil, sadece belirli bir payın devri niteliğindedir.
Örneğin bir arsa üç kişi arasında eşit şekilde paylaştırılmışsa ve hissedarlardan biri %33,33 oranındaki hissesini satmak istiyorsa, bu durumda yapılan işlem “hisseli tapu satışı” olarak adlandırılır. Alıcı, sadece bu payı satın almış olur; taşınmazın tamamı üzerinde tek başına herhangi bir hakka ya da kontrol yetkisine sahip olmaz.
Satış işlemi yapılırken dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:
Satış, tüm taşınmazı kapsamaz: Yalnızca satışa konu olan pay devredilir. Diğer hissedarların hakları aynen devam eder. Bu nedenle alıcı, diğer hissedarlarla ortak malik konumuna gelir.
Pay devri tapuda tescil edilir: Tapu sicilinde, satış yapılan hissenin yeni malik adına kaydedilmesi gerekir. Aksi takdirde mülkiyet devri tamamlanmış sayılmaz.
Alıcı, mevcut hissedarlara ortak olur: Alıcı, satın aldığı hisse oranı kadar taşınmazın maliklerinden biri olur ve diğer hissedarlarla birlikte ortak mülkiyet ilişkisine girer. Ancak bu durum, taşınmazın fiili kullanımında veya tasarrufunda çeşitli sınırlamalara yol açabilir.
Hisseli tapu satışında en çok karşılaşılan karışıklık, satın alınan payın fiziksel bir alanı temsil ettiğinin zannedilmesidir. Oysa hisseli tapuda taşınmazın belirli bir bölümü değil, tamamı üzerinde oranlı bir hak söz konusudur. Yani alıcı, örneğin “evin sol tarafı” ya da “arsa içinde şu parça” gibi fiziki bir alanın değil, sadece belirli bir oranın sahibidir. Taşınmaz üzerinde haklar, kullanım ve tasarruf yetkileri, ortaklık ilişkisiyle yürütülür.
Bu nedenle hisseli bir taşınmazdan pay satın alırken, fiili kullanım, diğer hissedarların tutumu, tapu kayıtları ve ön alım hakkı gibi konuların detaylıca incelenmesi gerekir. Aksi halde alıcı, taşınmazdan beklediği faydayı sağlayamamakla kalmaz, hukuki sorunlarla da karşı karşıya kalabilir.
-
Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?
Hisseli tapu satışı, diğer taşınmaz satışlarında olduğu gibi resmi bir işlem olup yalnızca tapu müdürlüğünde yapılabilir. Adi yazılı sözleşmeler veya noter onaylı belgeler, taşınmaz mülkiyetini devretmeye yetmez. Hisseli bir taşınmazın bir kısmının devri için izlenmesi gereken hukuki ve idari süreçler şu şekildedir:
Aşamalar:
Tapu Randevusu Alınması: Alıcı ve satıcı, birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün sisteminden randevu alır. Satışı gerçekleştirecek tarafların ya da vekillerinin tapuda hazır bulunması zorunludur.
Başvuru ve Kimlik Bilgileri: Tapu müdürlüğünde tarafların kimlik bilgileri, vergi numarası, iletişim bilgileri ve satışa konu taşınmazın hisse oranı bildirilerek başvuru yapılır.
Belgelerin Hazırlanması: Satış işlemi için gerekli belgeler eksiksiz olarak hazırlanmalıdır. Bunlar genellikle şunlardır:
Tarafların nüfus cüzdanları veya kimlik kartları,
Güncel tapu senedi,
Vergi kimlik numarası,
Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi (konut ise),
Satış bedelini gösteren beyan,
Varsa vekâletname (noter onaylı).
Harç ve Masrafların Ödenmesi: Satış bedeli üzerinden %4 oranında tapu harcı alınır (alıcı ve satıcı %2’şer öder). Ayrıca döner sermaye ve ilave hizmet bedelleri de tahsil edilir.
Resmi Satış İşlemi ve Tescil: Tüm belgeler ve ödemeler tamamlandıktan sonra, taraflar tapu müdürlüğünde resmi satış sözleşmesini imzalar. Bu işlem sırasında hisse oranı, satış bedeli ve yeni malik bilgileri açıkça belirtilir. İşlem sonunda, satın alınan hisse tapu siciline yeni malik adına tescil edilir.
Dikkat Edilmesi Gerekenler:
Satışa konu olan hissenin tapuda kayıtlı ve belirli olması gerekir. Eğer taşınmaz elbirliği mülkiyetindeyse (örneğin miras yoluyla edinilmişse), öncelikle mahkemeye veya noter aracılığıyla başvurarak paylı mülkiyete çevrilmesi gerekir. Çünkü elbirliği mülkiyetinde hisseler bireysel olarak satılamaz.
Satış işlemi sırasında alıcı, yalnızca belirli bir payı devralır; taşınmazın belirli bir bölgesi üzerinde münhasır hak elde etmez. Bu da, alıcının diğer hissedarlarla ortak kullanım ilişkisi kuracağı anlamına gelir.
Alıcının, diğer hissedarların şufa (ön alım) hakkı olup olmadığını göz önünde bulundurması önemlidir. Bu hak, satış sonrası dava yoluyla devralınan hissenin geri alınmasına yol açabilir (bu konu sonraki başlıklarda ayrıntılı ele alınacaktır).
-
Hisseli Tapu Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Hisseli bir taşınmazdan pay satın almak, bazı riskler içerdiği için alıcı tarafından çok yönlü olarak değerlendirilmelidir. İşte dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar:
Payın tapuda kayıtlı ve satılabilir olup olmadığı araştırılmalıdır.
Diğer hissedarlarla iletişim kurulmalı, satışa itiraz edip etmeyecekleri öğrenilmelidir.
Taşınmazda fiili kullanım durumu kontrol edilmelidir (kim, ne kadarlık alanı kullanıyor?).
Tapu üzerinde haciz, ipotek, şerh gibi sınırlayıcı haklar olup olmadığı sorgulanmalıdır.
Satış işlemi, resmi şekilde tapuda yapılmalı, adi yazılı sözleşmelerle işlem yapılmamalıdır.
Mümkünse ön alım hakkı (şufa hakkı) olup olmadığı öğrenilmeli ve bu hak ihlal edilmemelidir.
-
Hisseli Tapuda Şufa (Ön Alım) Hakkı Nedir?
Şufa hakkı ya da diğer adıyla ön alım hakkı, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda mevcut hissedarların, satılan bir payı üçüncü kişiden satın alma önceliğini ifade eder. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca düzenlenmiştir ve hissedarlar arasındaki ortaklık ilişkisinin korunmasını amaçlar.
Yani bir hissedar, kendi hissesini haricen bir alıcıya satmak isterse, bu satıştan diğer hissedarlar etkilenebilir. İşte bu durumda, yasal ön alım hakkı devreye girer.
Şufa Hakkının Temel Özellikleri:
Satış sonrası doğar: Şufa hakkı, satış işleminden sonra kullanılabilir. Hissedarlar, satışı öğrendikleri andan itibaren harekete geçebilir.
Dava yoluyla kullanılır: Ön alım hakkı, mahkemeye açılacak şufa davası ile ileri sürülür. İlgili hissedar, satın alan kişiye karşı dava açarak satışı kendi lehine devralmak ister.
Süre sınırlıdır:
Diğer hissedarlar, satışı ve alıcının kimliğini öğrendikleri tarihten itibaren 3 ay içinde;
Her halükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde ön alım davası açmak zorundadır.
Bu süreler geçirilirse, şufa hakkı düşer.
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler:
Şufa hakkı, yalnızca paylı mülkiyette geçerlidir. Elbirliği mülkiyetinde (örneğin miras intikali sonrası) bu hak uygulanamaz.
Şufa davası açılması halinde mahkeme, taşınmaz payının satış bedeli üzerinden diğer hissedar lehine tesciline karar verebilir. Bu durumda alıcı, satın aldığı payı kaybeder; bedeli ise geri alır.
Alıcıyı korumak adına, satıştan önce diğer hissedarlara yazılı bildirimde bulunulması, hatta şufa hakkından feragat ettiklerine dair noter onaylı beyan alınması, şufa riskini ortadan kaldırabilir.
Örnek Senaryo:
Ali, bir arsada %25 pay sahibidir. Bu payını, arsada başka hissesi olmayan Zeynep’e satmıştır. Diğer hissedar Mehmet ise bu satıştan haberdar olduktan sonra 2 ay içinde mahkemeye şufa davası açarak, Zeynep’in aldığı payı aynı bedelle kendi üzerine geçirmek istemektedir. Eğer Mehmet süreyi geçirmez ve diğer yasal şartları sağlarsa, mahkeme bu talebi kabul edebilir ve Zeynep’in hissesi, Mehmet adına tescil edilir.
-
Hisseli Tapuda Ortak Kullanım Sorunları
Hisseli tapulu taşınmazlar, birden fazla kişinin aynı mülkiyet hakkına sahip olduğu yapılar olduğundan, fiili kullanımda ciddi sorunlar ve uyuşmazlıklar doğurabilir. Her ne kadar her bir hissedar sadece kendi hissesine sahip olsa da, taşınmazın tamamı üzerinde birlikte malik olunduğu için fiili kullanım, karar alma ve tasarruf işlemleri ortak hareket etmeyi gerektirir.
En Sık Karşılaşılan Ortak Kullanım Problemleri:
Kullanım Alanlarının Belirsizliği: Hissedarlar arasında taşınmazın hangi kısmının kime ait olduğu genellikle belirlenmemiştir. Bu nedenle herkes malın tamamı üzerinde hak sahibi olduğundan, ortak kullanımda sınır çizmek oldukça güçtür. Örneğin bir arsanın veya bir binadaki katların kim tarafından kullanılacağına dair yazılı ya da resmi bir anlaşma olmadığında, çatışmalar kaçınılmaz hale gelir.
Kira ve Gelir Paylaşımı Sorunları: Bir hissedar taşınmazı kiraya vermek isteyebilir; ancak diğer hissedarlar buna itiraz edebilir. Kiraya verilse bile, elde edilen gelirlerin nasıl bölüşüleceği, bakım ve onarım masraflarının kimin tarafından karşılanacağı gibi konular sıklıkla ihtilaf yaratır.
Tadilat, İnşaat ve Yıkım Kararlarında Anlaşmazlık: Taşınmazın tadilat edilmesi, yeniden inşası, yıkımı ya da imar değişikliği gibi durumlarda tüm hissedarların onayı gerekir. Bu da hem sürecin yavaşlamasına hem de bazen tamamen kilitlenmesine neden olabilir.
İletişim ve İrade Uyumsuzluğu: Hissedar sayısının fazla olması halinde, tüm tarafların uzlaşmasını sağlamak daha da zorlaşır. Aralarındaki kişisel anlaşmazlıklar, taşınmazın etkin kullanımını engelleyebilir ve taşınmaz atıl hale gelebilir.
Çözüm: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Bu gibi durumlarda en etkili ve yasal çözüm, ortaklığın giderilmesi davası açmaktır. Uygulamada “izale-i şuyu davası” olarak bilinen bu dava, taşınmazın ya fiilen bölünerek her hissedara ayrı paylar tahsis edilmesi ya da mahkeme yoluyla satılarak bedelin hisselere göre paylaştırılması suretiyle ortaklığın sona erdirilmesini sağlar.
Fiili taksim mümkün değilse (örneğin hisseli bir dairenin bölünememesi gibi), taşınmaz genellikle icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırma yoluyla satılır. Bu satıştan elde edilen bedel, hissedarların pay oranlarına göre dağıtılır ve ortaklık ilişkisi tamamen sona ermiş olur.
-
Hisseli Tapu Satışı Avantajlı mı?
Hisseli tapu satışı, ekonomik ve hukuki yönleriyle dikkatli değerlendirilmesi gereken bir gayrimenkul edinme yöntemidir. Bazı durumlarda uygun maliyetli bir yatırım fırsatı sunarken, bazı hallerde ise ciddi hukuki riskler ve kullanım sorunları yaratabilir.
✅ Avantajları:
Daha Uygun Maliyetle Taşınmaz Edinme: Hisseli taşınmazlar genellikle daha düşük bütçelerle satın alınabilir. Özellikle büyük arsalarda ya da çok katlı binalarda bir pay edinmek, tamamını almaktan daha ekonomik bir çözüm sunar.
Yatırım Alternatifi Sunar: Geniş metrekareli veya merkezi konumlu taşınmazlarda hisse sahibi olmak, değer artışı potansiyeli taşıyan bir yatırım olabilir. Hissedarlar ileride ortak satış yaparak yüksek kazanç sağlayabilir.
Miras Paylaşımında Pratiklik: Miras kalan taşınmazlarda, hissedarlar kendi aralarında anlaşma sağlayarak taşınmazı bölüşebilir ve her biri bağımsız tapu sahibi olabilir. Bu, izale-i şuyu davası açılmadan sorunun çözülmesini sağlar.
❌ Dezavantajları:
Fiili Kullanım Belirsizliği: Hisseli tapuda, alınan payın taşınmazın fiziksel olarak hangi kısmına denk geldiği belli değildir. Bu durum, kullanım hakkının belirsizliği nedeniyle pratikte sıkıntılara neden olur.
Diğer Hissedarların Tutumu Risk Oluşturur: Paydaşlardan biri taşınmazı kullanmak, kiraya vermek ya da satmak isterken diğerleri buna karşı çıkabilir. Bu da tasarruf hakkının kısıtlanmasına yol açar.
Şufa (Ön Alım) Hakkı Riski: Satın alınan pay, diğer hissedarlara bildirilmeden devredildiyse, ön alım davası açılarak satış geri alınabilir. Bu da alıcının yaptığı yatırımın hukuken tehdit altında olması anlamına gelir.
Sonuç: Hisseli Tapu Satışı Riskli ama Yönetilebilir Bir Süreçtir
Hisseli tapu satışı, gayrimenkul piyasasında uygun fiyatla taşınmaz edinmek isteyen birçok kişi için cazip bir alternatif olabilir. Özellikle büyük metrekareli arsalarda ya da merkezi konumlu taşınmazlarda pay alarak yatırım yapmak, uzun vadede ciddi getiriler sağlayabilir. Ancak bu süreç, hukuki açıdan son derece dikkatli yürütülmelidir.
Hisseli tapulu taşınmazlarda, diğer hissedarlarla ortak mülkiyet ilişkisi kurulacağı için, kullanım hakları, tasarruf sınırları ve hukuki yetkiler konusunda önceden bilgi sahibi olmak şarttır. Şufa (ön alım) hakkı, ortak kullanım uyuşmazlıkları, izinsiz kiralama ya da tadilat gibi durumlar alıcının yatırımını zora sokabilir. Bu nedenle hisseli bir tapu almadan önce şu adımlar mutlaka atılmalıdır:
Tapu kaydının detaylı olarak incelenmesi,
Hissenin paylı mı yoksa elbirliği mülkiyetine mi tabi olduğunun belirlenmesi,
Mevcut hissedarlarla iletişime geçilerek sürecin şeffaf yürütülmesi,
Satış öncesi şufa hakkı riskinin değerlendirilmesi ve gerekiyorsa feragat belgelerinin alınması.
Bu tür taşınmazların alım ve satım sürecinde hukuki destek almak, doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmenin en etkili yoludur. Özellikle taşınmazın hukuki durumu, pay yapısı ve şufa riski gibi teknik konular, uzmanlık gerektirir.
📌 Bahariye Hukuk olarak, hisseli tapu alım ve satım işlemlerinde;
• Tapu incelemesi,
• Satış öncesi hukuki durum analizi,
• Şufa hakkı risk değerlendirmesi,
• Gerekli sözleşmelerin hazırlanması ve tapu tescil işlemleri
konularında kapsamlı danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız.
İstanbul Kadıköy merkezli ofisimizde hizmet veren deneyimli gayrimenkul avukatı kadromuzla, hisseli tapulu taşınmazlar üzerindeki tüm hukuki süreçlerinizi güvenle yürütebilirsiniz. Hisseli tapu ile ilgili karar vermeden önce bizimle iletişime geçerek sürecinizi sorunsuz ve profesyonel bir şekilde planlayabilirsiniz.
Hizmetlerimize ve bilgilendirici içeriklerimize ulaşmak için YouTube kanalımızı da ziyaret edebilirsiniz.
📍 Ofisimiz: Caferağa Mahallesi General Asım Gündüz Caddesi No:102/3 Kadıköy/İSTANBUL
📞 Telefon: 0533 558 68 87
🌐 Web: https://bahariyehukuk.com/
🗺️ Yol tarifi için tıklayın.