Bahariye Hukuk olarak profesyonel kadromuzla Ecrimisil davalarında yanınızdayız. Bu makalemizde; Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) davası Şartları, Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nasıl Hesaplanır? Haksız İşgale Konu Malın Birden Fazla Kişiye Ait Olması Durumunda Ecrimisil, Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davasını Kimler Açabilir? Ecrimisil Davasında Zamanaşımı, Ecrimisil Davasında Usul, Ecrimisil Davasında Faiz Başlangıç Tarihi, Ecrimisil Davasında Yetkili Ve Görevli Mahkeme ve Ecrimisil dava ücretleriyle ilgili detaylı bilgiler bulabilirsiniz.
Ecrimisil, taşınmaz malı kullanma konusunda hak sahibi olan kişinin rızası veya herhangi bir hukuka uygunluk sebebi olmaksızın hakka konu taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından kullanılması karşılığında talep edilebilen haksız işgal tazminatı olarak tanımlanabilir. Ecrimisil, taşınır veya taşınmaz mallar için istenebilir. Taşınır veya taşınmaz mal sahibinin ecrimisil talep edebilmesi için, o malı kullananın haklı bir nedene dayanmaksızın zilyet olması ve kötü niyetli bulunması gereklidir.
Hukuken başkasına ait olan bir taşınır veya taşınmaz mala kötü niyetle zilyet olan kişi, öncelikle zilyetliği altındaki o malı hak sahibine geri vermek zorundadır. Malı hak sahibine geri vermek dışında kötü niyetli haksız işgali nedeniyle meydana gelen zararı da gidermek zorundadır. Haksız işgal nedeniyle hak sahibi tarafından uğradığı zararı gidermek üzere açılan davaya uygulamada ecrimisil davası veya ecrimisil tazminatı davası denilmektedir.
Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğu karşılığı zarardır.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası Şartları
Ecrimisil talep edilebilmesi için bazı şartların oluşması gerekmektedir. Bu şartlar şunlardır;
- Haksız işgalin varlığı
- İşgal eden kişinin kötü niyetli olması
- Haksız işgal sebebiyle zararın meydana gelmesi
- Haksız işgal ile zarar arasında illiyet bağının bulunması
Haksız İşgalin Varlığı
Bir kişinin, tamamı veya bir kısmı kendisine ait olmayan bir malı herhangi bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın ve sahibinin rızası bulunmaksızın ele geçirerek kullanması haksız işgaldir. Hak sahibinin rızası baştan itibaren bulunmuyor olabileceği gibi başta gösterilen rızanın geri alınması veya gösterilen rızanın sınırlarının aşılmış olması da söz konusu olabilir.
Haksız işgal, mal üzerinde hak sahibi olan kişi ile hiçbir ilişkisi olmayan üçüncü kişi tarafından gerçekleştirilebileceği gibi; mirasçılar, taşınmaza ortak olan diğer ortaklar tarafından kısmen veya tamamen işgal suretiyle de gerçekleştirilebilir.
Malı haksız bir şekilde işgal edilen kimse ecrimisil tazminatı talep edebilir.
İşgal Eden Kişinin Kötü Niyetli Olması
İşgalcinin kötü niyetli kabul edilmesi için, malı haksız olarak kullandığını bilmesi veya bilebilecek durumda olması gerekir. Başkasının taşınmazını haksız olarak işgal edip kullanmış olan kötü niyetli kimse, taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazmin ile mükelleftir.
Haksız İşgal Sebebiyle Zararın Meydana Gelmesi
Ecrimisil talep edebilmek için, haksız işgal nedeniyle bir zarar doğmuş olmalıdır.
Yargıtay’a göre haksız işgal nedeniyle ecrimisil tazminatı olarak istenebilecek zararlar şunlardır;
- Taşınmazın kullanımı nedeniyle olağan yani yıpranmadan dolayı oluşan zararlar zararlar,
- Taşınmazın salt kullanımı nedeniyle doğan zararlar,
- Taşınmaz sahibinin mahrum kaldığı kar nedeniyle uğramış olduğu zararlar.
Zararın oluşup oluşmadığının tespitinde, hak sahibi malikin işgale konu yerden yararlanma niyeti içinde olup olmadığı değerlendirilir. Eğer mal sahibi haksız işgale konu yerden yararlanma niyetinde ise zararın olduğu kabul edilir.
Haksız İşgal İle Zarar Arasında İlliyet Bağının Bulunması
Mal sahibinin zararı ile haksız kullanım arasında illiyet bağı bulunmalıdır. Yani, söz konusu zarar, haksız işgal fiilinde kaynaklanmalıdır. Zira ecrimisil tazminatının bir haksız fiil tazminatı olduğu göz önünde bulundurulduğunda, doğmuş olan zarar ile haksız fiil arasında nedensellik ilişkisinin bulunması hukuki olarak bir gerekliliktir.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil, en az kira geliri ve en çok tam gelir yoksunluğu şeklinde hesaplanmalıdır. Davacı davayı açarken talebini açıklamalıdır. Aksi takdirde, mahkeme tarafından davacının talebi kendisine açıklattırılmalıdır.
Yargıtay kararlarında, ecrimisil bedelinin hesaplanması sonucunda en az kira gelirine hükmedileceğini ancak kira geliri haricinde haksız işgal sonucu meydana gelen eskime şeklindeki zararın, hor kullanmadan dolayı ortaya çıkan zararın ve hak sahibinin normal şartlarda elde etmesi muhakkak iken yoksun kaldığı kazancın da dikkate alınabileceğini ifade etmiştir.
Yargıtay içtihatlarına göre ecrimisil bedelinin kira geliri üzerinden hesaplanmasında haksız işgal edilen taşınmazın büyüklüğü, niteliği, çevre özellikleri ve emsal kira ücretleri dikkate alınmalıdır. Ayrıca haksız işgalin birden fazla yıl içerisinde gerçekleştirilmiş olduğu hallerde söz konusu kira geliri dönemsel olarak hesaplanmalı, ilk dönem için saptanan kira gelirine ilerleyen dönemler için yasal artış oranı yansıtılmalıdır.
Haksız İşgale Konu Malin Birden Fazla Kişiye Ait Olması Durumunda Ecrimisil
Haksız işgale konu olan mal bir kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabilir. Bununla birlikte, haksız işgal paydaşlardan biri tarafından gerçekleştirilebileceği gibi üçüncü bir kişi tarafından da gerçekleştirilebilir. Bu gibi durumlarda ecrimisil davasının kim tarafından açılabileceği ve davalının kullanımdan men edilmesinin gerekip gerekmediği hususlarında farklılıklar bulunmaktadır.
İşgalcinin Paydaş/Ortak Olmaması Durumunda Ecrimisil
Haksız işgal edilen malın paylı mülkiyete konu olması ve işgalcinin paydaş olmaması halinde her paydaş sadece kendi payı oranında ecrimisil talep edebilir.
Haksız işgal edilen malın elbirliği ile mülkiyete konu olması ve işgalcinin ortak olmaması halinde ancak tüm ortaklar birlikte ecrimisil talep edebilir.
İşgalcinin Paydaş/Ortak Olması Durumunda Ecrimisil
Paydaşların birbirlerine karşı ecrimisil taleplerini dava konusu etmeleri belli şekil koşullarına bağlanmıştır. Paydaşların birbiri aleyhine ecrimisil davası açabilmesi “intifadan men” şartının gerçekleşmiş olmasına bağlıdır.
İntifadan men, ecrimisil talebinden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanma isteğinin davalı paydaşa bildirilmesiyle sağlanmış olur. İntifadan men edilen paydaşa karşı ecrimisil davası açılarak ecrimisil tazminatı istenebilir. İntifadan men şartı; ecrimisil tazminatı talep eden paydaşın diğer paydaşlara noterden ihtarname çekme veya daha önce men-i müdahale, ortaklığın giderilmesi vb. davaları açma veya icra takibi yapma veya her türlü delille ispatlanabilen herhangi bir şekilde taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğini bildirmesiyle gerçekleşir. Paydaşlar ecrimisil davasından önce intifadan men edilmedikçe aleyhlerine açılacak ecrimisil davası reddedilecektir.
Bazı hallerde paydaşlar intifadan men edilmemiş olsa bile aleyhlerine doğrudan ecrimisil tazminatı davası açılabilir. Yargıtay’a göre paydaşların intifadan men edilmesine gerek olmadan doğrudan ecrimisil davası açılabilecek haller şunlardır;
- Ecrimisil davasına konu taşınmazın kamu malı olması,
- Ecrimisil tazminatı talep edilen taşınmazın bağ, bahçe gibi doğal ürün veren bir yer olması,
- Ecrimisil davası açılacak yerin işyeri, konut gibi kiraya verilerek gelir elde edilen yerlerden olması,
- Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,
- Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,
- Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması,
- Taşınmazda kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin ya da başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
- Miras bırakan tarafından kurulan veya fabrika, otel, fırın gibi hasılat getiren ortak yerler için intifadan men koşulu aranmaz.
Ecrimisil (Haksiz İşgal Tazminatı) Davasını Kimler Açabilir?
Ecrimisil davası, haksız işgale maruz kalan taşınır veya taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan kişi tarafından açılabilir.
Paylı (müşterek) mülkiyette, taşınmazdan yararlanamayan paydaş, haksız bir şekilde engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan ecrimisil isteyebilir. Müşterek mülkiyette paydaş haksız işgalci olan üçüncü kişiden de kendi payı oranında ecrimisil talep edebilir.
Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet), paydaşlara veya üçüncü kişilere karşı ecrimisil davası herhangi bir paydaş tarafından açılabilir.
Ecrimisil Davasında Zamanaşımı
Ecrimisil davası zamanaşımı süresi 5 yıldır. Söz konusu süre, dava tarihinden geçmişe yönelik işlemeye başlar. Diğer bir deyişle, ecrimisil geriye dönük olarak en fazla 5 yıl için istenebilecektir. Davanın süresi içinde açılmaması halinde hak kayıpları meydana gelebilecektir.
Ecrimisil Davasında Usul
Ecrimisil davası, ecrimisile konu haksız fiilin önlenmesi yani müdahalenin men’i davası veya tapu iptal davaları ile birlikte açılabileceği gibi, işbu davalardan bağımsız olarak da açılabilmektedir. Ancak bu davada taşınmazın haksız olarak işgal edilmiş olduğu ve söz konusu işgal süresi mal sahibi tarafından ispat edilecektir.
Ecrimisil Davasında Faiz Başlangıç Tarihi
Ecrimisil davasında tazminat ile beraber yasal faiz talebi de ileri sürülebilir. Bu durumda, ecrimisil bedeli, her dönem sonundan itibaren işleyecek kanuni faizi ile beraber davalıdan tahsil edilmesi istenir. İşbu davada, haksız işgalin başladığı ve tazminatın istendiği tarihten itibaren her sene dönemlere ayrılır ve ayrılan her bir döneme faiz işletilir. Hukuk tekniği ve bilgisi gerektiren bu davada hak kaybı yaşamamak adına gayrimenkul avukatından yardım almak, en doğru yaklaşım olacaktır.
Ecrimisil Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Ecrimisil davası, Asliye Hukuk Mahkemesinin görev alanına girer. Bu davada yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası Ücretleri
Vekalet ücreti, Müvekkil ve Avukat arasında Barolar Birliğinin her yıl yayınladığı Avukatlık Asgari ücret tarifesi çerçevesinde müzakere edilerek belirlenir. 2024 yılı için Barolar Birliğinin belirlediği güncel Ecrimisil Davası ücreti 78.000 TL dir. Kiracının Davalarına ilişkin videolarımıza youtube sayfamızdan ve ilgili web sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Haklarınızı korurken doğru kira avukatını seçmek, sürecin doğru yönetilmesini ve hak kaybına uğramamanızı sağlar. Bu nedenle avukat seçiminde dikkatli olmak önemlidir. Bahariye Hukuk olarak İstanbul Anadolu yakasında profesyonel avukat kadromuzla hizmet vermekteyiz. Bizlere İletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.