Türkiye’de kiracı ve ev sahibi ilişkileri zaman zaman hukuki uyuşmazlıklarla sonuçlanabilir. Bu uyuşmazlıkların başında ise kiracı tahliye davası gelir. Ev sahibinin haklı sebeplerle kiracıyı tahliye etmek istemesi halinde belirli hukuki prosedürlerin eksiksiz uygulanması gerekir. Aksi halde dava reddedilebilir ya da uzun yıllar sürebilir. Bu yazıda, kiracı tahliye davası açmadan önce mutlaka bilinmesi gereken 10 önemli hususu detaylı şekilde ele alacağız.
Tahliye Sebebinin Mevzuata Uygun Olması
Kiracı tahliye davası açabilmek için öncelikle geçerli ve hukuki dayanağı olan bir tahliye sebebinin bulunması şarttır. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat, tahliye davalarını yalnızca sınırlı sayıdaki sebeplerle kabul etmektedir. Keyfi ya da mevzuata aykırı tahliye talepleri, mahkemelerce reddedilmektedir. Bu nedenle, davaya konu tahliye sebebinin dikkatle belirlenmesi ve ispat yükümlülüğünün yerine getirilmesi gereklidir.
a) Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolması
Süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi sona erdiğinde kiracının otomatik olarak tahliyesi söz konusu olmaz. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira süresi bitse bile kiracıya karşı süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunulmazsa, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Ev sahibi, tahliye için sözleşme bitiminden önce ve kanuni sürelerde bildirim yapmak zorundadır. Aksi takdirde tahliye hakkı doğmaz.
b) Kiranın Ödenmemesi
Kiracının kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödememesi, en sık başvurulan tahliye nedenlerinden biridir. Kiracı, kira borcunu ödemediğinde ev sahibi tarafından yazılı ihtarla uyarılmalı ve en az 30 günlük ödeme süresi verilmelidir. Bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa ev sahibi, tahliye davası açma hakkı kazanır. Ayrıca, kira borcunun sürekli aksatılması durumunda da “iki haklı ihtar” sebebine dayanılarak tahliye davası açılabilir.
c) Ev Sahibinin Konutta Oturma İhtiyacı
Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları, anne veya babası için konuta ihtiyaç duyması da önemli bir tahliye sebebidir. Burada ihtiyacın samimi ve gerçek olması aranır. Mahkemeler, ev sahibinin kötü niyetli davranışlarını, örneğin ihtiyacın gerçek olmamasını veya kiracıyı çıkartıp yüksek bedelle kiraya verme niyetini titizlikle inceler. Haklı ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında da yazılı ihtar şartı aranabilir.
d) Kiralananın Yeniden İnşası ve Esaslı Onarımı
Kiralanan taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması ya da kapsamlı ve esaslı onarım yapılması gerekiyorsa, ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu durumda:
Onarımın kapsamlı ve kaçınılmaz olması,
Onarım sırasında kiracının taşınmazda oturmasının mümkün olmaması,
İnşaat plan ve projelerinin mevcut olması beklenir.
Mahkeme, inşaatın gerçekten esaslı olup olmadığını bilirkişi raporlarıyla değerlendirir.
e) İhtiyaç ve Tahliye Taahhüdü
Kiracının kira sözleşmesinden sonra verdiği yazılı tahliye taahhüdü, ev sahibine güçlü bir tahliye hakkı verir. Ancak bu belgenin:
Yazılı şekilde düzenlenmiş olması,
Taahhüt edilen tahliye tarihinin net olması,
Kira sözleşmesinden ayrı bir tarihte düzenlenmiş bulunması gerekmektedir.
Eksik ya da geçersiz tahliye taahhüdü, mahkeme nezdinde dikkate alınmaz.
f) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira dönemi içinde en az iki kez kira ödemesini geciktirmesi durumunda, ev sahibi iki ayrı haklı ihtar göndererek bu durumu kayıt altına alabilir. İki haklı ihtar koşulları oluştuğunda, dönem sonunda tahliye davası açılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, ihtarların noter veya taahhütlü mektupla gönderilmesi ve geçerli olmasıdır.
Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği
Kiracı tahliye davalarında en çok başvurulan ve pratikte sık karşılaşılan yöntemlerden biri de tahliye taahhüdüne dayalı tahliyedir. Özellikle ev sahipleri, kiraya verme aşamasında ileride sorun yaşamamak için kiracıdan tahliye taahhüdü almayı tercih eder. Ancak bu belgenin geçerliliği için kanunun aradığı bazı sıkı şartlar bulunmaktadır. Aksi halde, şekil ve usul hataları nedeniyle mahkemeler bu belgeye dayanarak tahliye kararı vermeyebilir.
a) Tahliye Taahhüdünün Yazılı Olması
Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü beyanlar veya tanık anlatımları, mahkemede geçerli kabul edilmez. Yazılı belge, kiracının özgür iradesiyle imzalanmalı ve imza inkâr edilmediği sürece delil niteliği taşır. El yazısı veya bilgisayarda hazırlanmış olması önemli değildir; önemli olan, belgenin imzalı ve yazılı olmasıdır.
b) Tarih İçermesi ve Belirli Bir Tahliye Tarihi Belirtilmesi
Tahliye taahhüdünde mutlaka kesin ve belirli bir tahliye tarihi bulunmalıdır. Örneğin; “…tarihinde taşınmazı boşaltmayı taahhüt ederim” şeklinde açık bir tarih yazılmalıdır. Belirsiz ifadeler, örneğin “ihtiyaç halinde”, “gerektiğinde”, “ev sahibi istediğinde” gibi muğlak beyanlar, mahkemelerce geçersiz kabul edilmektedir.
Belirli bir tarih olmadan düzenlenen tahliye taahhütleri, uygulamada geçerliliğini kaybeder ve ev sahibi tahliye davası açamaz.
c) Kira Sözleşmesinden Sonra Düzenlenmiş Olması
Tahliye taahhüdünün geçerliliği açısından en kritik noktalardan biri de kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmasıdır. Eğer tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün veya öncesinde alınmışsa, kiracının baskı altında imzaladığı varsayılabilir ve mahkeme bunu geçerli saymayabilir.
Bu nedenle uygulamada çoğu hukukçu, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin imzalanmasından en az birkaç gün sonra, hatta tercihen noterden alınmasını tavsiye eder. Böylece irade serbestisi daha güçlü ispatlanır.
d) Kiracının Serbest İrade ile İmzalamış Olması
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kiracının baskı, tehdit, hile veya zorlama olmaksızın, özgür iradesiyle imzalaması gerekir. Mahkemeler, kiracının iradesinin sakatlandığı iddiasını ciddiyetle inceler. Eğer kiracı, baskı altında imza attığını ispat edebilirse tahliye taahhüdü geçersiz sayılır.
e) Tahliye Taahhüdüne Dayalı Dava Açma Süresi
Ev sahibi, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmak zorundadır. Bu süre hak düşürücü süredir. Eğer ev sahibi bu süre içinde dava açmazsa, artık tahliye taahhüdüne dayanarak dava açma hakkını kaybeder ve diğer tahliye sebeplerine yönelmek zorunda kalır.
f) Tahliye Taahhüdünün Noter veya Resmi Makam Önünde Alınması
Her ne kadar noter onayı zorunlu olmasa da, uygulamada noter huzurunda alınan tahliye taahhütleri ispat açısından çok daha güçlü delil teşkil eder. Kiracının imzasını inkâr etmesi durumunda, noter tasdikli belgeler çok daha kolay ispat imkânı sağlar.
İhtarların Doğru ve Süresinde Gönderilmesi
Kiracı ve malik davaları içerisinde en sık karşılaşılan uyuşmazlık türlerinden biri, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davalarıdır. Bu tür davalarda ev sahibinin (malikin) dikkat etmesi gereken en kritik aşamalardan biri de ihtar sürecidir. Çünkü kira borcunun ödenmemesi halinde doğrudan dava açmak yerine, kiracıya önce uygun şekilde ihtar gönderilmesi hukuki bir zorunluluktur.
a) İhtarın Hukuki Önemi
İhtar, malik ile kiracı arasındaki resmi ihtilafın başlangıç adımıdır. Tahliye davasının açılabilmesi ve mahkemeden olumlu sonuç alınabilmesi için ihtarın usulüne uygun olması şarttır. Eksik veya hatalı gönderilen ihtarlar, tahliye davasının reddine sebep olabilir ve malikin hak kaybı yaşamasına yol açabilir.
İhtar gönderilmeden doğrudan dava açılması halinde, mahkeme davayı şekil yönünden reddedebilir. Bu sebeple kira avukatı desteği almak, sürecin başından itibaren hukuki hata yapma riskini büyük ölçüde azaltır.
b) İhtarın Gönderim Yöntemi
İhtar, kanunda belirtilen yöntemlerle kiracıya ulaştırılmalıdır. Bu yöntemler:
Noter kanalıyla gönderilen ihtarname: En güvenilir ve en sık kullanılan yöntemdir.
Taahhütlü ve iadeli taahhütlü mektupla gönderim: Resmi geçerliliği vardır.
İmza karşılığı elden teslim: Kiracının imza attığı bir teslim tutanağı ile ispat edilebilir.
Elektronik posta, SMS ya da telefon yoluyla yapılan bildirimler ise mahkemelerce geçerli kabul edilmez. Kiracı, ihtarı tebliğ almaktan imtina ederse, PTT’nin teslim edilemediğine dair kayıtları da tebligatın geçerliliğini korur.
c) İhtarın İçeriğinde Bulunması Gerekenler
İhtarın içeriğinde eksiksiz bilgi yer alması gerekir. Özellikle kira avukatı tarafından hazırlanan ihtarlarda aşağıdaki unsurlar titizlikle yer almalıdır:
Ödenmeyen kira bedelleri: Hangi aylara ve hangi tutarlara ilişkin borç olduğu açıkça belirtilmelidir.
Borcu ödeme süresi: En az 30 günlük ödeme süresi verilmelidir.
Ödeme yapılmaması halinde sonuç: Belirtilen sürede ödeme yapılmaması halinde tahliye davası açılacağı ve hukuki yollara başvurulacağı açıkça ifade edilmelidir.
Burada belirtilen süre kanuni zorunluluk olup, 30 günden daha kısa bir süre verilmesi ihtarın geçersiz sayılmasına neden olur. İhtarda verilecek ek süre, kiracının borcunu kapatması için son şans anlamına gelir.
d) Eksik ve Hatalı İhtarın Sonuçları
Kiracı ve malik davaları pratiğinde sıkça görüldüğü üzere, ihtarın yanlış düzenlenmesi halinde:
Tahliye davası reddedilir.
Kiracı ödeme yapmazsa dahi malikin dava açma hakkı kaybolabilir.
Tekrar ihtar çekilip sürecin sıfırdan başlaması gerekebilir.
Yargılama süreci gereksiz yere uzar.
Bu nedenle ev sahiplerinin mutlaka kira hukuku konusunda uzmanlaşmış bir kira avukatı ile süreci yürütmesi önerilmektedir. Deneyimli bir kira avukatı, hem ihtarın hazırlanmasını hem de sonrasında açılacak tahliye davasının usulüne uygun şekilde yürütülmesini sağlar.
e) İhtar Sonrası Süreç
İhtar süresi dolduktan ve borç ödenmedikten sonra malik, artık tahliye davası açabilir. Mahkeme, ihtarın usule uygun gönderilip gönderilmediğini resen inceler. Bu aşamada ihtarname, noter makbuzu, tebligat evrakları ve ödeme yapılmadığına dair banka kayıtları mahkemeye sunulmalıdır.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Kiracı tahliye davası, özellikle kira bedelinin düzensiz ödenmesi durumunda sıkça gündeme gelen bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen “iki haklı ihtar” kuralı, bu tür durumlarda malike önemli bir tahliye hakkı tanır.
a) İki Haklı İhtarın Hukuki Dayanağı
Kiracı, kira dönemi içerisinde kira ödemelerini geciktirirse, her bir gecikme malik tarafından ihtar yoluyla kayıt altına alınabilir. Aynı kira yılı içerisinde kiracıya iki kez haklı ihtar gönderilmesi halinde, malik dönem sonunda kiracı tahliye davası açma hakkı kazanır.
Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus vardır: Kiracı daha sonra kira borcunu ödese dahi, ödeme zamanında yapılmadığı için ihtarların haklılık niteliği devam eder ve malik lehine tahliye hakkı doğar.
b) İhtarların Usulüne Uygun Gönderilmesi
İki haklı ihtar sürecinde, ihtarların usulüne uygun şekilde kiracıya tebliğ edilmesi büyük önem taşır. Aksi takdirde, kiracı tahliye davası sırasında bu ihtarlar geçersiz sayılabilir. İhtarların gönderim yöntemleri şunlardır:
Noter kanalıyla ihtar gönderimi (en güvenilir yöntem)
İadeli taahhütlü mektupla gönderim
Kiracının imzasıyla teslim edilen elden tebligatlar
İhtar metinlerinde, hangi aya ait kiranın ne zaman geç ödendiği açıkça belirtilmeli ve tekrar edilmesi halinde tahliye davası açılacağı bilgisine yer verilmelidir.
c) Aynı Kira Yılı İçinde İhtar Gönderilmesi
İki haklı ihtarın geçerli olabilmesi için her iki ihtarın da aynı kira yılı (12 aylık dönem) içinde gönderilmiş olması gerekir. Farklı kira yıllarındaki gecikmeler birleştirilerek tahliye talep edilemez. Bu nedenle malik, her ödeme gecikmesini dikkatle takip etmeli ve süresinde ihtar göndermelidir.
Örneğin:
Ocak ayına ait kira ödemesi geciktiğinde ilk ihtar,
Ağustos ayına ait kira ödemesi geciktiğinde ikinci ihtar gönderilirse, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar şartı sağlanmış olur.
d) Tahliye Davasının Açılma Süresi
İki haklı ihtarın gönderilmesinden sonra, kira sözleşmesi sona erdiğinde malik en geç 1 ay içinde kiracı tahliye davası açmak zorundadır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Süresi içinde dava açılmaması halinde malik, bu gerekçeyle tahliye davası açma hakkını kaybeder.
e) Dava Sürecinde İspat ve Sonuç
Mahkeme, ihtarların hukuka uygun olup olmadığını ayrıntılı şekilde inceler. Usulüne uygun gönderilmiş iki haklı ihtar mevcutsa, mahkeme kiracının tahliyesine karar verir. Kiracı, mahkeme kararına rağmen taşınmazı tahliye etmezse, malik icra yoluyla tahliye işlemini gerçekleştirebilir.
Bu süreçte bir kira avukatı ile çalışmak, malikin haklarını eksiksiz ve doğru şekilde kullanmasına büyük katkı sağlar. Deneyimli bir avukat, hem ihtarların düzenlenmesinde hem de kiracı tahliye davası sürecinde gerekli tüm hukuki desteği sağlar.
Dava Açma Süreleri ve Zamanaşımı
Kiracı tahliye davası süreçlerinde dava açma süreleri, hem malikin hakkını koruyabilmesi hem de dava sürecinin geçerli olabilmesi açısından son derece kritik bir rol oynar. Sürelerin kaçırılması durumunda malik, mevcut tahliye hakkını kaybedebilir ve yeniden dava açabilmek için başka tahliye sebeplerine dayanmak zorunda kalabilir.
a) Tahliye Taahhüdüne Dayalı Davalarda Süre
Tahliye taahhüdüne dayanılarak açılacak kiracı tahliye davası için kanunda açık ve kesin bir süre öngörülmüştür. Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihinin sona ermesinden itibaren malik, 1 ay içerisinde dava açmak zorundadır.
Bu 1 aylık süre hak düşürücü süre niteliğindedir. Yani bu süre içinde dava açılmaması halinde malik, artık aynı tahliye taahhüdüne dayanarak dava açamaz. Bu durumda, malikin diğer tahliye sebeplerine yönelmesi gerekecektir.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları uygulamada sık yapıldığı için, birçok malik bu kritik süreyi kaçırmakta ve ciddi hak kayıpları yaşayabilmektedir. Bu nedenle Bahariye Hukuk gibi alanında uzman kira hukuku ofislerinden destek alınması, davanın usulüne uygun şekilde açılmasını ve sürelerin doğru hesaplanmasını sağlar.
b) Diğer Tahliye Sebeplerine Dayalı Davalarda Süre
Diğer tahliye sebeplerinde (örneğin ihtiyaç sebebiyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye gibi) dava açma süreleri farklıdır. Bu hallerde malik, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 yıl içinde tahliye davası açmalıdır.
Sözleşme bitim tarihinden sonra 1 yıl boyunca dava açılmazsa, malik dava açma hakkını kaybeder. Bu durum özellikle kira sözleşmelerinin otomatik olarak yenilendiği hallerde önem kazanmaktadır. Yenilenen her kira döneminde malik yeni süreye bağlı olur ve eski dönemdeki hakkını kaybeder.
c) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyede Süre
İki haklı ihtara dayanılarak açılacak kiracı tahliye davası için de kira sözleşmesi bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açma zorunluluğu vardır. Sürenin geçirilmesi halinde bu tahliye sebebine dayanılarak dava açılması mümkün olmaz.
d) Sürelerin Takibinde Hukuki Danışmanlığın Önemi
Dava açma süreleri ve zamanaşımı hesaplamaları, zaman zaman karmaşık hale gelebilmektedir. Tahliye taahhüdünün geçerlilik tarihi, ihtarların tarihleri, sözleşmenin yenilenme tarihi gibi birçok detayın doğru değerlendirilmesi gerekir. Yanlış bir hesaplama tüm davanın reddedilmesine yol açabilir.
Bu nedenle, kiracı tahliye davası öncesinde mutlaka kira hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınması önerilir. Özellikle kira davalarında tecrübeli ekipleriyle hizmet veren Bahariye Hukuk gibi hukuk büroları, malikin hak kaybı yaşamadan süreci sağlıklı şekilde yürütmesini sağlar.
Tahliye Davasının Hangi Mahkemede Açılacağı
Kiracı tahliye davaları, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yetkisiz mahkemeye açılan davalar usulden reddedilebilir. Dava dilekçesinin doğru hazırlanması, eksiksiz belgelerin eklenmesi sürecin sağlıklı işlemesi için önemlidir.
Delil ve Belgelerin Önemi
Kiracı tahliye davası açılmadan önce, davanın başarılı sonuçlanabilmesi için malikin elindeki tüm delilleri eksiksiz şekilde hazırlaması büyük önem taşır. Çünkü mahkeme, tahliye kararını yalnızca tarafların beyanlarına göre değil, sundukları somut delillere dayanarak verir. Delil eksikliği veya belgelerdeki hatalar, davanın reddedilmesine veya sürecin gereksiz yere uzamasına neden olabilir.
a) Temel Belgeler ve Deliller
Tahliye davasında mahkemeye sunulması gereken başlıca belgeler şunlardır:
Kira Sözleşmesi: Taraflar arasındaki ilişkiyi ve kira şartlarını ortaya koyan en temel belgedir. Kira sözleşmesinin yazılı olması, kira bedeli, ödeme şekli, sözleşme süresi ve diğer hükümler net şekilde belirtilmelidir.
Tahliye Taahhüdü (Varsa): Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı ve geçerli belge tahliye davasında güçlü bir delil oluşturur.
Noter İhtarları: Özellikle iki haklı ihtar veya kira bedelinin ödenmemesi durumlarında noter aracılığıyla gönderilen ihtarlar kritik önem taşır. İhtarların usule uygun gönderilip gönderilmediği mahkemece titizlikle incelenir.
Ödenmeyen Kira Alacakları Dökümü: Hangi aylara ait kira bedellerinin ödenmediğini gösteren detaylı bir alacak listesi hazırlanmalıdır.
Banka Dekontları: Kiracının yaptığı ödemeler ile ödenmeyen tutarları ispatlamak açısından önemlidir. Banka kayıtları, ödemelerin tarih ve miktarını somut şekilde ortaya koyar.
Tanık Beyanları: Özellikle sözlü anlaşmalar, teslim tarihleri veya taraflar arasındaki ihtilaflı hususlarda tanık beyanları destekleyici delil olarak mahkemeye sunulabilir.
b) Delil Hazırlığında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kiracı tahliye davası açmadan önce malik, elindeki tüm belgeleri eksiksiz şekilde dosyaya koymalıdır. Belgeler arasındaki tarih uyumsuzlukları, eksik evrak veya çelişkili kayıtlar davanın zayıflamasına neden olabilir.
Örneğin; ihtarın tebliğ tarihi ile kira dönemi örtüşmüyorsa veya tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden önce imzalanmışsa, bu durum mahkemede ciddi sorunlar doğurabilir.
c) Hukuki Destek ile Delil Toplama
Delil toplama ve dava dosyasının hazırlanması süreci, hukuki teknik bilgi ve tecrübe gerektirir. Bu noktada özellikle İstanbul kira avukatı olarak tecrübeli hukukçular, dosyanın eksiksiz ve güçlü şekilde hazırlanmasına katkı sağlar. Avukat desteğiyle hazırlanan dava dosyaları hem zamandan kazandırır hem de başarı şansını yükseltir.
d) Eksik Belgelerin Sonuçları
Eksik ya da hatalı delil sunulması halinde mahkeme:
Tahliye talebini reddedebilir,
Davanın uzamasına neden olabilir,
Malik açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Bu nedenle delil ve belge hazırlığı, kiracı tahliye davası sürecinin en kritik aşamalarından biridir.
Kiracının Savunma Hakları
Her ne kadar kiracı tahliye davası malik tarafından açılıyor olsa da, davada kiracının da geniş savunma hakları vardır. Türk hukuk sisteminde kiracı, kendisine yöneltilen tahliye taleplerine karşı savunmalarını sunabilir ve iddiaların haksız olduğunu ileri sürebilir. Mahkemeler her iki tarafın iddia ve savunmalarını dikkate alarak karar verir.
a) İhtarnamelerin Usulsüz Gönderildiği İddiası
Kiracı, kendisine gönderilen ihtarnamelerin usulüne uygun tebliğ edilmediğini veya içeriğinin eksik olduğunu ileri sürebilir. Özellikle:
İhtarların yanlış adrese gönderilmesi,
İadeli taahhütlü mektubun teslim edilmemesi,
Noter ihtarının geç ulaşması,
İhtar metninde 30 günlük sürenin belirtilmemesi gibi durumlar,
kiracının savunmasında sıkça gündeme gelir.
Mahkeme bu iddiaları incelerken tebligat kayıtlarını, PTT belgelerini ve noter kayıtlarını dikkate alır.
b) Borcun Ödendiği İddiası
Kiracı, tahliye davasına konu edilen kira borcunu ödediğini savunabilir. Bu durumda ödeme dekontları, banka kayıtları veya elden yapılan ödemelere ilişkin makbuzlar delil olarak sunulur. Özellikle malikin elden alınan kira ödemelerini belgeleyememesi halinde, kiracının bu savunması önem kazanabilir.
c) Tahliye Taahhüdünün Baskı Altında Alındığı İddiası
Kiracı, tahliye taahhüdünü imzalarken baskı, tehdit, zorlama veya yanıltma altında olduğunu iddia edebilir. Bu durumda irade fesadı söz konusu olur ve mahkeme, taahhüdün geçerliliğini tartışabilir. Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden hemen önce ya da aynı gün alınmış olması da kiracının savunmasını güçlendirebilir. Mahkeme, baskı iddialarını değerlendirirken tanık beyanları ve olayın oluş şekli gibi unsurları dikkate alır.
d) Kira Bedelinin İhtilaflı Olduğu İddiası
Kiracı, ödenmeyen kira bedelleri ile ilgili alacak miktarının doğru hesaplanmadığını iddia edebilir. Özellikle kira artışlarının usulsüz yapıldığı, yanlış hesaplama yapıldığı veya ödeme tarihleri konusunda anlaşmazlık yaşandığı savunmaları sık görülmektedir.
Mahkeme, kira bedelinin tespiti ve hesaplanması konusunda gerekirse bilirkişi incelemesi yaparak tarafların iddialarını değerlendirir.
e) Kiracının Savunma Stratejisinin Önemi
Kiracı, tüm bu savunmaları yaparken delil ve belgelerle iddialarını desteklemek zorundadır. Mahkeme yalnızca soyut iddialara dayanarak tahliye davasını reddetmez; somut ve ispatlanabilir deliller aranır.
Kiracı tahliye davası sürecinde her iki taraf da haklılığını somut belgelerle ortaya koymalıdır. Bu noktada hem malik hem de kiracı açısından uzman avukat desteği, sürecin doğru yürütülmesi ve hukuki hataların önlenmesi açısından büyük önem taşır.
Arabuluculuk Süreci
2023 yılı itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Ev sahibi, tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak ve bu süreci tamamlamak zorundadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.
Tahliye Kararının Uygulanması
Kiracı tahliye davası sonunda mahkeme kiracının tahliyesine karar verdiğinde, çoğu zaman işin icra aşaması devreye girer. Çünkü her kiracı, verilen karara rağmen taşınmazı kendiliğinden boşaltmayabilir. Bu durumda malik, tahliye kararını icra müdürlüğü aracılığıyla uygulatmak zorundadır.
a) Tahliye İlamı ve İcra Takibinin Başlatılması
Mahkemenin verdiği tahliye kararı ilamlı icra takibine konu edilir. Malik, karar kesinleştikten sonra icra müdürlüğüne başvurarak tahliye sürecini başlatır. İcra müdürlüğü tarafından kiracıya tahliye emri gönderilir ve kiracıya genellikle 7-10 gün süre tanınır.
b) Zorla Tahliye ve Fiili Teslim Süreci
Kiracı bu süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, icra memurları ve kolluk kuvvetleri eşliğinde zorla tahliye işlemi yapılır. Kiracının eşyaları tutanak altına alınarak taşınmaz boşaltılır ve malik taşınmazını teslim alır.
Bu aşamada sürecin hızlı ve usulüne uygun ilerlemesi için alanında uzman bir Kadıköy kira avukatı desteği almak, hak kaybı yaşanmaması adına önemlidir. Özellikle icra işlemleri sırasında yapılan basit usul hataları bile tahliye sürecini gereksiz yere uzatabilir.
Sonuç
Kiracı tahliye davaları, hem malikler hem de kiracılar açısından dikkat ve titizlik gerektiren hukuki süreçlerdir. Tahliye taleplerinin başarılı olabilmesi için her aşamada usule uygun hareket edilmesi, doğru delillerin sunulması ve sürelerin eksiksiz takip edilmesi büyük önem taşır.
Bu tür karmaşık süreçlerde hak kaybı yaşamamak ve dava sürecini en sağlıklı şekilde yürütmek için uzman desteği almak son derece faydalıdır. Özellikle Bahariye Hukuk gibi kira hukuku alanında tecrübeli hukuk büroları, tahliye davalarında malike kapsamlı danışmanlık sunmaktadır. Aynı şekilde, İstanbul’un birçok bölgesinde olduğu gibi Kadıköy kira hukuku avukatı desteği de, yerel uygulamalar ve icra işlemleri konusunda önemli avantajlar sağlar.
Hizmetlerimize ve bilgilendirici içeriklerimize ulaşmak için YouTube kanalımızı da ziyaret edebilirsiniz.
📞 Hemen İletişime Geçin
📍 Ofisimiz: Caferağa Mahallesi General Asım Gündüz Caddesi No:102/3 Kadıköy/İSTANBUL
📞 Telefon: 0533 558 68 87
🌐 Web: https://bahariyehukuk.com/
🗺️ Yol tarifi için tıklayın.